Обсуждаются ли указанные продажные цены на отели?
«Обсуждение размера покупной цены, ежемесячной аренды или текущего вознаграждения управляющему, конечно же, допускается – для тех, кто вежлив и уважает своих партнеров, оно будет более успешным!»
Вы приняли решение в пользу одного или двух гостиничных объектов. Теперь дело за ценой!
Ваш риелтор – специалист в сфере гостиничных объектов и гастро-недвижимости представил Вам ряд гостиничных объектов, выбранных Вами и соответствующих Вашим потребностям. Потратив много времени и сил, Вы осмотрели гостиничные и гастро-объекты и проанализировали их сообразно Вашим пожеланиям, представлениям и Вашему бюджету. Основная часть финансирования также урегулирована. Теперь предстоит определить окончательную покупную цену или арендную плату, а также оговорить с владельцем условия передачи, а после достижения согласия относительно покупной цены – поручить юристу/нотариусу составление договора купли-продажи или подписать договор аренды. Нижеследующие советы на эту тему – не взгляд свысока, а попытка представить всем потенциальным клиентам информацию для размышления, которая снова и снова оказывается важной в нашей практике.
Обсуждается ли объявленная продажная цена или арендная плата за гостиничные объекты и гастро-недвижимость?
ДА, разумеется. Продажная цена или размер арендной платы, озвученные Вам, тщательно рассчитывались с учетом свойств гостиничного объекта, его оборота, прибыли, состояния, местоположения, перспектив, загрузки, инвентаря и предполагаемого развития, вида недвижимости и пр.. Как правило, эта цена может и дальше обсуждаться с владельцем в определенных рамках. В конечном итоге только от Вас и Вашего умения вести переговоры зависит, сколько Вы заплатите за конкретную гостиницу или гастро-объект. Уважительное отношение, вежливость и обязательность во всех жизненных ситуациях и на любой стадии переговоров – качества, которые помогут Вам в ходе переговоров и обеспечат преимущество по отношению к конкурентам.
Практический совет: Лучше не представлять никакого предложения покупки или аренды, чем представить очевидно неадекватное предложение, совершенно не соответствующее объявленной цене продавца: в этом случае дальнейшие беседы и переговоры обычно не проводятся.
С какой суммы рассчитывается комиссионное вознаграждение риелтору, выплачиваемое покупателем/арендатором/инвестором отеля или гастро-объекта?
Размер комиссионных, подлежащих выплате покупателем/арендатором, вы найдете в наших объявлениях или, более подробно, в описании соответствующего объекта.
Что произойдет, если в ходе переговоров покупная цена/арендная плата меняется, если Вам удается значительно снизить покупную цену/арендную плату? Если Вы приобретаете лишь часть предложенного объекта, или же объект сокращается в размерах? Или же, наоборот, Вы решаете приобрести или арендовать дополнительные части объекта или другие объекты у того же владельца?
Разумеется, комиссионное вознаграждение риелтору – сумма, которую покупатель или арендатор обязан уплатить в случае успешного заключения сделки, – рассчитывается от финальной покупной цены или размера арендной платы, которую Вы и владелец объекта указали в договоре, даже если эта цена более или менее значительно отличается от исходной покупной цены/размера арендной платы, изначально указанной в объявлениях или описании.
Вы не хотите сами вести переговоры
Вы решили приобрести или арендовать определенный отель или гастро-объект, у вас есть четкое представление о покупной цене или размере аренды, однако по тем или иным причинам Вы не хотите сами участвовать в переговорах. Ничего страшного! В этом случае Вы просто доверяете Вашему гостиничному риелтору ASP вести переговоры с владельцем отеля на условиях соблюдения указанной Вами покупной цены (рекомендуем указать примерные желаемые финансовые рамки). Риелтор располагает обширным опытом, и в его компетенцию входит достижение согласия между сторонами в ходе переговоров.
Рекомендация эксперта в сфере гостиничной недвижимости: что делать, если минимальная покупная цена/стоимость аренды, озвученная продавцом, для Вас все еще слишком высока?
Вы хотите непременно заполучить этот объект – но по цене, реальной для Вас? В этом случае обязательность и надежность – залог Вашего успеха. Вы представляете свое предложение покупной цены/арендной платы за конкретный гостиничный или гастро-объект, подкрепленное 100%-но твердыми обязательствами. Ваш риелтор ASP передаст Вам соответствующий договор, в котором Вы примете на себя обязательство купить или арендовать гостиничный объект за определенную плату и на определенных условиях. Данный документ, подписанный Вами, Ваш риелтор представит владельцу объекта. Как только владелец ставит свою подпись на Вашем обязывающем предложении, оно превращается в договор, обязательный к исполнению обеими сторонами и обязывающий к передаче-приему объекта. Конечно, этот способ заключения сделок не гарантирует 100%-ного успеха, однако на практике около 70% владельцев недвижимости принимают подобные гарантированные предложения, даже если они чуть ниже оговоренной ими минимальной продажной цены.
Данный метод рекомендуется и разрешается применять только в случае, если Вы располагаете полной суммой покупной цены, способны обеспечить платеж в оговоренные сроки или если финансирование объекта гарантировано на 100%.
Следует учитывать, что в разных странах действуют различные нормы (обязанность нотариального заверения гарантированных предложений покупной цены в Германии, сlause suspensive во Франции и пр.). На эту тему Ваш гостиничный риелтор ASPI AG подробно проконсультирует Вас.
