Capital propio y financiación de inmuebles de lujo

„¡Capital propio y la financiación de inmuebles de lujo, castillos, fortalezas, palacios e inmuebles históricos!“

Los agentes inmobiliarios para inmuebles de lujo, castillos, fortalezas e inmuebles especiales en ASP Global Luxury Properties & Castles le ofrecen aquí una vista básica a la definición de objetos de lujo y objetos para aficionados y la visión de los bancos acerca de inmuebles de lujo e inmuebles para aficionados y sus posibilidades de financiación.

En el caso de objetos de lujo y objetos para aficionados son válidas otras normas que en los casos de financiaciones hipotecarias habituales

La financiación de inmuebles de lujo se diferencia considerablemente de la financiación de objetos de vivienda habituales. Según el banco se define de forma distinta el concepto del inmueble de lujo. Las siguientes características definen un objeto como objeto de lujo:

• Excelentes vistas, barrio residencial lujoso
• Planta generosa y tentadora (superficie habitable en pisos a partir de 250 m2, en casas a partir de 300m2).
• Inmuebles históricos en buen o muy buen estado (castillo, fortaleza, palacio de ciudad, casa señorial)
• Arquitectura lujosa y extraordinaria
• Terreno amplio, jardín bien proyectado y cuidado.
• Ampliaciones caras como p.ej. piscinas o paisajes baño.
• Materiales especiales y costosos ( que puede tener un precio de metro cúbico alto como consecuencia)
• Región de alto prestigio.
• Colindante con un lago o rio

La ubicación del objeto y la región son por supuesto el criterio más importante al valorar un inmueble.

Los bancos han creado para objetos para aficionados una categoría adicional que se financia según determinados principios especiales. Un objeto para aficionados representa un objeto vivienda muy especial que es inusual y que puede tener las siguientes características:

• Objeto que anteriormente tenía otro uso (p.ej. casa campesina se amplía para una vivienda, nave industrial se amplía en un loft).
• Construcciones de valor histórico y/o edificios integrados en el patrimonio nacional.
• Objeto difícil de enajenar (p.ej. en una parcela agraria).
• Desequilibrio llamativo entre el valor del terreno y el valor del inmueble.
• Objeto exclusivo y muy costoso en
• Una ubicación con edificios de viviendas más bien económicas (comercialización difícil).
• Ampliaciones muy individuales y no tienen automáticamente un valor para el propietario nuevo (p.ej. cine propio, casa completa equipada con equipo HI-FI, paisaje baño grande con piscina de gran tamaño, más de cuatro plazas de garaje para una vivienda unifamiliar)

Muchas veces los valores comerciales en caso de objetos para aficionados no son comprensibles lo que a las cifras se refiere. Por ejemplo es más costosa muchas veces una renovación de una casa campesina, que una construcción nueva. Para los bancos la valoración del valor comercial es una cuestión discrecional, porque las valoraciones tradicionales del valor comercial (por ejemplo con valores de referencia o con modelos hedónicos) no logran un resultado correcto.

¿En qué se diferencia la financiación de objetos de lujo o la financiación de objetos para aficionados de las financiaciones tradicionales?

Estructura financiera:

Para los objetos de lujo y objetos para aficionados existen préstamos mucho más bajos. El propietario debe aportar a la financiación entre el 35 y el 40% del valor del préstamo en forma de capital propio en vez del 20% como en el caso de objetos "normales". La primera hipoteca cubre solo el 50% en vez del 65% del valor del objeto, la segunda hipoteca muchas veces solo el 10 hasta 15% más. En la mayoría de los casos hay que amortizar la segunda hipoteca  hasta la jubilación, muchas veces hasta una parte de la primera hipoteca. De esta manera se reduce la parte de financiación externa a un 50% del valor del objeto o incluso a menos.

Cálculo de sostenibilidad:

Los propietarios de inmuebles exclusivos disponen muchas veces de sueldos altos y suficiente capital propio. La gran carga hipotecaria se realiza por motivos técnicos fiscales  Por eso el cálculo de sostenibilidad puede elevarse con sueldos y posiciones económicas buenas a más de los 33% habituales del sueldo bruto. Según los ingresos una parte de los gastos de vivienda pueden ascender a un 40 hasta 45% en la financiación de objetos de lujo.

Relaciones bancarias:

Las financiaciones de hipotecas se evalúan en muchos casos considerando la relación con el cliente. Otras actividades que el cliente mantenga con el banco (como por ejemplo inversiones, seguros, relaciones de negocio etc.) también se consideran. El cliente tiene que tener en cuenta que va a ser valorado por el banco en su totalidad y se exigirán «compensaciones» a cambio de buenas condiciones benevolentes.

Condiciones de intereses:

Los propietarios de objetos de lujo se valoran en la mayoría de los casos como clientes AAA y disfrutan gracias a su solvencia y los montos altos de las hipotecas, de condiciones crediticias buenas. Dependiendo de la situación (cuantía del préstamo, ingresos de otras relaciones con clientes) hay que contar con un margen de clientes del 0,75 hasta el 1% sobre la tasa de refinanciación respectiva (tasa de dinero o tasa del mercado de capitales). En comparación: En el caso de financiaciones tradicionales los márgenes están entre el 1,2 y el 1,5%.

Consejo administrativo de ASPI AG: De esta manera puede financiar su casa de lujo / castillo / fortaleza / palacio

Hay que diferenciar entre la financiación de inmuebles de lujo y objetos para aficionados. Aquí algunos consejos para una exitosa financiación de objetos de lujo u objetos para aficionados:

• Infórmese en su banco si su objeto está sujeto a una financiación normal o está valorado como objeto de lujo o objeto para aficionados.
• Compare las diferentes condiciones y criterios de crédito. Algunos bancos no están interesados en la financiación de objetos de lujo u objetos para aficionados y proponen condiciones poco atractivas.
• Asesórese en una consultoría ajena. Existen asesores hipotecarios y de créditos que a cambio de una comisión averiguan la mejor financiación con las mejores condiciones de intereses. Usted no pierde el tiempo y en muchos casos le devolverán la comisión pagada en forma de condiciones de intereses favorables. Sobre todo en el caso de objetos de lujo el potencial de ahorro es considerable.
• Dele importancia a la relación con su banco. Pero evite las ataduras de oro y tenga en cuenta de no venderse al banco completamente.

¿Porque el agente inmobiliario de inmuebles de lujo y castillos le pregunta por su capital propio disponible?

Después de su solicitud de compra de un castillo, una fortaleza o de otro inmueble de lujo en ASP Global Luxury Properties usted recibirá normalmente una exposición del objeto solicitado con todas las informaciones posibles acerca del castillo o del inmueble de lujo. En el caso de que este inmueble le interese, desee visitarlo, ver planos, imágenes interiores, extractos del registro de la propiedad y otros documentos altamente confidenciales, el agente inmobiliario responsable de los inmuebles de lujo y castillos le preguntará entre otras cosas sobre el importe de capital propio disponible y solicitará en caso de clientes nuevos una certificación.
El castillo, la fortaleza, la villa de lujo o el ático que están a la venta en la mayoría de los casos aún están ocupados por el propietario durante el proceso de venta. El agente inmobiliario de ASP responsable de inmuebles de lujo y castillos se ha comprometido con los propietarios a ofrecer estos objetos de alto valor solo a interesados en comprar serios y concertar y negociar  visitas solo con éstos. Las certificaciones sobre capital / financiación / etc. no se transmitirán al propietario! Pero éste si recibirá una notificación informando de que existe suficiente capital propio para la compra o que seguramente será posible la financiación con el capital propio disponible.

La confianza y franqueza en el trato es muy importante. El agente inmobiliario de inmuebles de lujo y castillos de ASP Global Luxury Properties está interesado en venderle su objeto deseado. El agente inmobiliario especializado le apoyará de forma competente y experta en la selección del inmueble ideal, la reunión de todos los documentos, en la financiación, en la elaboración del contrato, y durante la adquisición del inmueble hotelero. Por lo tanto, cuantas más informaciones nos proporcione, antes encontrará su inmueble de ensueño adecuado.