Собственный капитал и финансирование элитной недвижимости

«Собственный капитал и финансирование объектов элитной недвижимости, дворцов, замков, резиденций и исторических объектов»

В данном разделе риелторы элитной недвижимости, дворцам, замкам и уникальным объектам из ASP Global Luxury Properties & Castles помогают получить представление о том, что представляют собой элитные, уникальные и коллекционные объекты, а также о том, как банки рассматривают сделки с элитной недвижимостью и уникальными объектами и каковы возможности их финансирования.

Применительно к объектам элитной недвижимости и уникальным объектам действуют специальные правила ипотечного кредитования.

Финансирование элитной недвижимости значительно отличается от финансирования обычных жилых объектов. В зависимости от кредитного института понятие элитной недвижимости может определяться по-разному. В целом объект относится к элитной недвижимости, если обладает следующими характеристиками:

• Выдающееся местоположение, фешенебельный жилой район
• Просторная, располагающая планировка (квартиры площадью от 250 кв. м, особняки площадью от 300 кв. м)
• Исторические объекты недвижимости в хорошем или отличном состоянии (дворцы, замки, городские резиденции, поместья)
• Взыскательная незаурядная архитектура
• Обширные земельные владения, прилегающие к дому, ухоженный сад – выдающийся образец ландшафтного дизайна
• Дорогие дополнения: бассейны или спа-зоны
• Необычные дорогие материалы (эта черта может обусловить высокую стоимость куб. м здания при постройке)
• Социально престижный регион
• Местоположение непосредственно возле водоема

Конечно же, важнейшим критерием для оценки эксклюзивного объекта недвижимости является его местоположение и регион.

Уникальные объекты недвижимости в некоторых кредитных институтах выделяются в особую категорию, которая финансируется по особым правилам. Уникальный объект недвижимости – это необычный жилой объект, который может обладать следующими свойствами:

• Объект, ранее использовавшийся в другой функции (к примеру, жилой дом, перестроенный из крестьянской усадьбы, промышленный объект, преобразуемый в лофты)
• Памятники архитектуры и/или здания, имеющие историческое значение
• Объект, который сложно продать (к примеру, разделив на небольшие земельные участки)
• Значительное несоответствие между стоимостью земли как таковой и земли в составе конкретного объекта
• Дорогой эксклюзивный объект в районе, где преобладает более дешевое жилье (недостаточная рыночная рентабельность)
• Индивидуальные перестройки, не означающие автоматического прироста стоимости объекта для его следующего владельца (к примеру, домашний кинотеатр, аппаратура Hi-Fi по всему дому, большая спа-зона с огромным бассейном, более четырех гаражных мест при доме на одну семью)

Во многих случаях рыночная стоимость подобных объектов не поддается логике и экономическим расчетам. Так, сложная реставрация крестьянской усадьбы зачастую обойдется дороже, чем ее постройка с нуля. Финансовый институт, обеспечивающий кредитование проекта, часто оценивает рыночную стоимость таких проектов субъективно, так как традиционные средства оценки (к примеру, по гедонической модели или исходя из сравнительных показателей) не дают адекватных результатов.

Чем финансирование элитной недвижимости и уникальных объектов отличается от традиционных способов финансирования?

Структура финансирования:

Под элитные и уникальные объекты редко предоставляют высокие ссуды. В то время как для финансирования «обычных» объектов будущий владелец должен предоставить 20% собственного капитала в качестве залога, размер собственного капитала/залога для получения кредита на элитные объекты колеблется от 35 до 40 процентов общей суммы. Первая ипотека покрывает всего около 50% стоимости объекта (вместо обычных 65%), вторая – зачастую только 10-15%. В большинстве случаев вторая ипотека должна быть погашена до пенсии, часто - и часть первой ипотеки. Тем самым доля стороннего финансирования в рамках приобретения объекта падает до 50% и менее процентов его стоимости.

Расчет финансовой осуществимости:

Владельцы объектов элитной недвижимости зачастую располагают высоким доходом и собственным капиталом в достаточном объеме. Тем не менее значительная доля стоимости объектов часто финансируется из кредитов по налоговым соображениям. В этом случае, при наличии солидного дохода и размера прочего имущества, в расчет финансовой осуществимости можно включать более обычных 33% заработной платы брутто. В зависимости от источников и видов дохода доля расходов на жилье нередко достигает 40-45% от общего ежемесячного дохода при финансировании элитной недвижимости.

Отношения с банком:

Ипотечное кредитование нередко оформляется кредитными институтами с учетом совокупной истории взаимоотношений клиента и банка. В расчет также принимаются дальнейшие области деятельности клиента в данном банке (вклады, страхование, деловые отношения и т.д.). Клиенту следует исходить из того, что кредитный институт будет рассматривать его финансовую ситуацию в целом и в обмен на благоприятные условия кредитования может потребовать встречных сделок.

Кредитные ставки:

Как правило, владельцы элитных объектов считаются клиентами первого класса и благодаря своей высокой платежеспособности и значительной сумме кредитования могут рассчитывать на благоприятные условия. В зависимости от конкретной ситуации (размер кредита, доход, дальнейшие отношения с банком) разница между текущей стоимостью активов, представляющих обеспечение кредита, и суммой выданной ссуды может составлять от 0,75 до 1 процента на текущую ставку рефинансирования (процентная ставка денежного рынка или рынка капитала). Для сравнения: в рамках традиционных моделей финансирования этот показатель составляет 1,2-1,5%.

Советы ASPI AG: так Вы обеспечите финансирование своего особняка, дворца или замка

Финансирование элитной недвижимости и уникальных объектов следует рассматривать по возможности дифференцированно. Вот несколько советов для обеспеченияуспешного финансирования элитной недвижимости и уникальных объектов:

• Спросите в Вашем кредитном институте, подлежит ли желаемый объект финансированию по обычной схеме или же рассматривается как элитный.
• Сравните различные условия и критерии кредитования. Некоторые кредитные институты не заинтересованы в финансировании элитной недвижимости и предлагают непривлекательные пакеты услуг.
• Проконсультируйтесь у независимого эксперта. Существуют профессиональные консультанты в сфере ссуд и кредитов, которые за определенный гонорар подберут для Вас оптимальные условия финансирования с лучшими процентами. Так Вы сэкономите время, а в обмен на выплаченный гонорар получите выгодные проценты, многократно превышающие его. В первую очередь применительно к элитным объектам таким образом можно сэкономить значительную сумму.
• Оцените Ваши отношения с кредитным институтом в целом: они тоже важны! С другой стороны, следует избегать «золотых цепей»: следите за тем, чтобы не угодить в рабство к кредитному институту!

Почему риелтор – эксперт в сфере элитной недвижимости и дворцов спрашивает Вас о размере собственного капитала, имеющегося в Вашем распоряжении?

Отправив запрос на приобретение дворца, замка или другого элитного объекта через ASP Global Luxury Properties, Вы обычно получаете базовое описание запрошенного Вами объекта, содержащее различного рода общую информацию о нем. Если Вы вплотную заинтересовались данным объектом, хотите посетить его, просмотреть планы, съемки интерьера, выписки из земельного кадастра и другие конфиденциальные документы, Ваш риелтор – эксперт по дворцам и элитной недвижимости попросит Вас указать размер собственного капитала, находящегося в Вашем распоряжении, а, если Вы еще не имели дела с ASPI AG, - попросит предъявить документы, подтверждающие Ваши сведения.

Как правило, во время переговоров о продаже выставленный на продажу замок, дворец, вилла или пентхаус высоко над городом еще используется его владельцами: они живут в нем. Риелтор – эксперт по дворцам и элитной недвижимости уполномочен владельцами объектов вести переговоры о продаже подобных объектов только с солидными потенциальными покупателями, организовывать посещение объектов и вести переговоры о продаже только с ними. Подтверждения наличия капитала, документация по финансированию и другие бумаги, полученные нами, не передаются владельцу объекта! Владельцу лишь пересылается сообщение о том, что для покупки имеется собственный капитал в достаточном размере, или о том, что финансирование на базе имеющегося собственного капитала, вероятнее всего, возможно.

Доверие и честность по отношению друг к другу имеют ключевое значение. Риелтор – эксперт по дворцам и элитной недвижимости ASP Global Luxury Properties заинтересован в том, чтобы Вы смогли купить или арендовать желаемый объект. Риелтор будет оказывать Вам компетентную и профессиональную поддержку при выборе соответствующего объекта недвижимости, при сборе необходимых документов, при организации финансирования, составлении договора купли-продажи или аренды вплоть до передачи элитного объекта. Таким образом, чем больше сведений Вы сообщите риелтору, тем быстрее Вы найдете наиболее подходящий для Вас объект Вашей мечты!