Immobili ad uso alberghiero come investimento capitale

„Al momento dell'investimento in un hotel o in un immobile ad uso ristorativo gli investitori hanno bisogno di un partner e di un consulente neutrale e affidabile che lo guidi al successo!“

Dal 1983 la ASPI Global Leading Hotel Brokers è uno dei partner internazionali più importanti per coloro che vogliono investire in immobili ad uso alberghiero o ristorativo, immobili destinati al tempo libero e strutture per attività sanitarie e sportive. Fattori come una giusta posizione e un gestore contribuiscono e permettono agli investitori di ottenere dall’immobile una rendita e un alto profitto.

1.) Acquisto di hotel ben gestiti come investimento capitale

Nessuna altra tipologia immobiliare è riuscita negli anni ad ottenere più rendita di immobili ad uso alberghiero situati nella giusta posizione, con il giusto arredamento, i giusti contratti di locazione o gestione e con il giusto gestore. Con quasi nessun’altra forma di finanziamento si ottengono rendite stabili del 5,6,7 o 8%. Inoltre, accanto alla rendita si deve anche considerare l’aumento del valore dell’immobile.

Un investimento di successo in un immobile ad uso alberghiero è possibile per quasi qualsiasi budget. Acquistare un resort con un contratto fisso di gestione indicizzato di 2,5 milioni di Euro e una rendita dai 6,5 fino all’8%, o accettare un’offerta “sale-and-lease-back” di una catena di hotel per 150 milioni di Euro e una rendita garantita di 6,5% per 15 anni, o l’investimento in un city hotel in una grande città o capitale per 100 milioni di Euro ed una rendita dai 4,5% ai 6,5%, dipende dai gusti e dal budget individuali dell’investitore. Parlate con i nostri agenti immobiliari per trovare il giusto immobile per ogni capitale..

2.) Acquisto di un immobile ad uso alberghiero come investimento per gestione propria

Qui s’intendono quegli investitori che comprano un hotel come investimento e lo gestiscono con la propria squadra. Ciò contribuisce ad aumentare la rendita drasticamente ma allo stesso tempo determina il rischio di spese sostanziose.

Questo tipo di acquirenti hanno a completa disposizione mezzi finanziari e non utilizzano alcun tipo di prestito bancario, hanno poche o nessuna conoscenza nel campo alberghiero o ristorativo e oltre ad una buona rendita si aspettano anche di ottenere un valore aggiunto. In questo caso si tratta più che altro di liberi professionisti (commercialisti, avvocati, consulenti patrimoniali) o di consulenti finanziari provenienti da tutti i settori, industri o family offices.

Tali gruppi di acquirenti hanno naturalmente bisogno di un altro tipo di consulenza. I nostri esperti agenti immobiliari e consulenti del turismo preparano i documenti adatti a questo tipo di interessati e tengono conto di tutti i desideri e le richieste di questi ultimi. Questi acquirenti hanno bisogno di mentori e di aiuto e consulenza attiva specialmente nel campo del personale, del controllo e del benchmark.

3.) Partecipazione azionaria in un immobile gestito dal proprietario con garanzia di rendita

Gli immobili ad uso alberghiero sono soggetti ad espandersi per attrarre la clientela e per rendere possibili massimo utilizzo, entrate e rendite. Tenere sempre passo a nuovi requisiti come provvedere alla costruzione di un centro benessere e, strutture ricreative e spazi pubblici, fornire le camere di servizi e arredamento consuma molto capitale. Inoltre l’espansione delle strutture rende necessaria anche l’aggiunta di nuove suite di alta qualità, il che richiede l’utilizzo di ancora più capitale.

Per rendere possibili questi investimenti anche senza l’aiuto di una banca, molti proprietari hanno al loro fianco un partner proveniente dal mercato dei liberi capitali che fornisce loro il capitale necessario. Questi ultimi potrebbero essere investitori privati, family offices, fondazioni, in poche parole anche Lei. Per i proprietari di hotel tale soluzione è spesso la più breve a disposizione per ottenere capitale per l’espansione, il miglioramento di qualità, per le spese di ristrutturazione ecc. Lei sarà parte di questa impresa/azienda alberghiera senza però di regola immischiarsi troppo nella gestione dell’albergo e verrà assicurato come investitore contribuendo con un onere reale nel registro immobiliare o simili.

L’unica cosa che però il proprietario e il gestore di un hotel deve provvedere a rispettare e garantire, è la rendita concordata in precedenza. In questo senso in cambio del suo impegno Le verranno garantiti degli interessi sul capitale che possono essere fissi o in misura del successo dell’hotel. Nella maggior parte dei casi si tratterà di una combinazione dei due, il che significa che Le saranno garantiti degli interessi ma che si renderà necessario impegnarsi al successo economico dell’hotel. Un tale modello è adatto ad alberghi che hanno già successo o a quelli che prima o poi s’intende rivendere ad altri con l’idea però di mantenere azioni all’interno di esso.

Se siete interessati ad un investimento in un hotel o immobile ad uso alberghiero, infrastrutture ricreative, strutture per attività sanitarie o sportive o residenze per anziani rivolgetevi in qualsiasi momento con le vostre idee, desideri e richieste ad un agente immobiliare ASP per trovare insieme l’immobile e l’investimento adatto per ottenere soddisfazioni e successo economico!

Informazioni per gli investitori sulle classiche tipologie contrattuali:

Il contratto di gestione alberghiera: criteri chiave per investimenti in un hotel

Gli alberghi, i resort e gli immobili ad uso alberghiero sono caratterizzati da una certa eterogeneità che non si vede solo nella diversità delle categorie, nel numero delle camere, nella posizione o nei servizi offerti, bensì anche nella personalizzazione della struttura, con la quale il proprietario o gestore dell’hotel può organizzare il lavoro con i propri collaboratori. E’ quest’ultimo che decide come dividere il rischio tra il proprietario ed il gestore dell’immobile. Per questo motivo, il contratto di gestione alberghiera acquisisce un importante significato nell’investimento in un hotel.

Il contratto di servizio di un hotel è decisivo nella scelta dell’investimento da fare in un immobile. Nel mondo alberghiero nazionale ed internazionale esistono sostanzialmente due tipologie contrattuali per quanto riguarda i contratti di gestione: quello di locazione e quello di gestione.

Contratto di locazione di un hotel: investire in modo passivo in un immobile ad uso alberghiero

Il contratto di locazione è un contratto passivo: il locatario dell’hotel ottiene profitto dall’attività alberghiera soprattutto grazie alla sua attività di subaffittuario della camera nonché di fornitori di alcuni servizi. Un successo durevole è assicurato solo se gli interessi del contratto di gestione sono stabili nel tempo e corrispondono all’effettivo valore del mercato. Un’analisi del valore del mercato nonché di un’eventuale situazione contrattuale di affitto overrented o underrented assume in questo ambito una grande importanza.

Contratto di gestione di un hotel: gestire attivamente un immobile ad uso alberghiero

Al contrario, questo tipo di contratto ha un profilo attivo: non si tratta solo di gestire l’hotel, ma soprattutto di investire in questa attività prendendosi tutti i rischi e le chance e sapendo sfruttare tutte le potenzialità. La società di management è solamente un “gestore” per il proprietario dell’immobile. Il gestore riceve di solito un compenso ricavato dalla cifra d’affari o che dipende dal profitto ottenuto, e si prende la responsabilità dei rischi perché normalmente è lui stesso ad assumere il personale dell’hotel, facendo eccezione per alcuni dipendenti del team esecutivo.

Sono in arrivo contratti ibridi per locazione e gestione

Tra i contratti di locazione alberghiera con canone fisso e i contratti di gestione alberghiera basati sul successo immediato esiste una vasta gamma di opzioni intermedie. Queste formule miste, che talvolta prendono il nome di “contratti ibridi”, stanno prendendo sempre più piede nella pratica. Sempre più diffusi sono anche i modelli graduali, mediante i quali il proprietario dell’immobile e una società di gestione stipulano un contratto di locazione, mentre la società di gestione conclude a sua volta un contratto di management con un marchio d’impresa.

Se desiderate una consulenza professionale per la scelta del contratto di gestione per il Vostro hotel, rivolgetevi agli esperti di turismo e ai consulenti turistici della Auer, Springer & Partners scrivendo un’e-mail: office@aspi.ag
www.aspimmo.com

Pacchetto di servizi ASP per l’acquisto, la locazione, l’investimento in un hotel:

Consulenza sull'oggetto ASPI:

• Consulenza per l’acquisto, la locazione o l’investimento
• Scelta del paese e della regione
• Scelta della tipologia adatta di Hotel
• Scelta della grandezza e della categoria
• Scelta in base al prezzo d’acquisto e delle aspettative di rendimento
• Consulenza sull’arredamento dell’immobile e sulle future prospettive di sviluppo
• Consulenza sul prezzo di acquisto o locazione proposti; consulenza sul valore
• Documenti di bilancio dell’ultimo periodo, di canoni di sfruttamento, stato del rinnovamento e della ristrutturazione, liste d’inventario, estratti catastali e piante di terreni e fabbricati, certificazione energetica, passività esistenti e spese, nonché aiuto nell’interpretazione di questi documenti.
• Analisi operative
• Elaborazione dei dati economici
• Costi di investimento
• Preparazione e presentazione degli sviluppi futuri
• Analisi Benchmark

Consulenza strategica ASPI:

• Consulenza in tutte le decisioni d’investimento
• Accompagnamento sul luogo dell’acquisto
• Svolgimento dell’attuazione di strategie di contrattazione
• Strutturazione nei processi di transazione
• Consulenza e contrattazione per un’ottimale forma di finanziamento
• Consulenza e contrattazione per un’ottimale forma di contratto
• Contrattazione di contratti di acquisto e di locazione
• Preparazione e conclusione della transazione
• Valutazione sulla base di standard internazionali
• Preparazione e lavori di acquisizione
• Svolgimento di strategie di uscita
• Creazione del sito web dell’hotel, hotelcontrolling, personalcontrolling, ecc.