Tipi di contratti di locazione, contratti di gestione di hotel

„Contratti di locazione – contratti manageriali – contratti ibridi – contratti di gestione Definizioni, spiegazioni – richiami e consigli di ASP Global Hotel Brokers !“

Il contratto di gestione alberghiera: criteri chiavi negli investimenti in immobili alberghieri

Hotel, resort ed immobili alberghieri sono caratterizzati da una coscienziosa eterogeneità, elemento che non riguarda soltanto le diverse categorie, il numero delle camere, i luoghi o le dotazioni alberghiere. Varie sono le possibilità che riguardano la formazione, che il proprietario dell’hotel e il gestore dell’hotel possono sbrogliare insieme. Perciò il contratto di gestione di un hotel riguardante l’investimento in un’immobile alberghiero assume estrema importanza: egli sceglie la divisione dei rischi tra proprietario dell’immobile e il gestore.

Il contratto di gestione di un hotel è importante per scegliere il tipo di investimento per l’immobile. Nel campo alberghiero nazionale ed internazionale esistono come di consueto due tipi di contratto che possono essere scelti per il gestore: il contratto locatario o il contratto manageriale.

Il contratto di locazione per un hotel: investimento passivo in un’immobile alberghiero

Il contratto di locazione di un hotel è pronto per un investimento passivo nell’immobile alberghiero. Il locatario dell’immobile alberghiero ottiene profitti dall’azienda alberghiera, soprattutto dalla sua attività di subaffittuario delle camere d’albergo così come dagli arredamenti essenziali e dall’adduzione delle essenziali prestazioni d’albergo. Il sostegno al successo dell’investimento, deve essere perlomeno atteso dall’investitore, quando la percentuale della locazione si adegua al mercato e rimane tale. L’analisi di mercato della locazione, cioè l’eventuale situazione contrattuale sopra o sottovalutata ottiene un’importanza particolare.

Il contratto manageriale per un hotel: amministrazione attiva di un immobile alberghiero

IIl contratto manageriale di un hotel è al contrario per un investimento attivo: non solo bisogna amministrare attivamente l’immobile alberghiero. Soprattutto si tratta di investimenti sull’operatività dell’hotel con tutte le chance e i rischi. La società manageriale è esclusivamente “dirigente d’azienda” per il proprietario dell’immobile. Il manager ottiene di norma un fatturato e/o un adeguato pagamento e sostiene raramente rischi economici, poiché di norma, solo pochi soci della cerchia di comando e il personale intero del proprietario dell’immobile viene assunto.

Contratti ibridi da contratti di locazione e manageriali sono quasi pronti

Tra contratti di locazione alberghiera con prezzi fissi per quanto riguarda la locazione e contratti di management alberghieri con immediata dipendenza di successo esistono innumerevoli probabilità organizzative. In pratica vincono in parte questi “contratti ibridi” di diverse forme sempre più importanza. Allargati sono anche i modelli per i quali tra proprietari dell’immobile e una società di gestione si sottoscrive un contratto di locazione, mentre le società di gestione firmano un contratto manageriale con un’azienda di prestigio.

Consigli professionali per la scelta del contratto di gestione del vostro albergo li riceverete in ogni caso dagli esperti del turismo e consulenti turistici della società turistica di fama internazionale Auer, Springer & Partner (www.aspi.ag), o dal vostro agente immobiliare da ASP Hotel Brokers (www.aspimmo.com).

Contratto di locazione alberghiero:

Il locatario di un hotel/un immobile alberghiero/ un immobile gastronomico sostiene il rischio

Il contratto di locazione alberghiera è ora come prima il contratto alberghiero più diffuso in Europa.

Il contratto di locazione alberghiero in Europa è come di consueto il contratto attuale di gestione alberghiera. Inoltre il proprietario alberghiero mette a disposizione del locatore alberghiero, e del locatario dell’immobile alberghiero e di tutti i componenti dell’immobile  locato il cosiddetto “sapore dei frutti”.

Sapore dei frutti significa per il locatario, che egli amministra a proprio nome, per i suoi unici guadagni e correndo i suoi rischi.

Quale pagamento della locazione al proprietario dell’immobile, vengono stabiliti per la cessione in usufrutto dell’albergo compensi a tasso fisso o variabile o la combinazione di entrambi. Un investitore immobiliare ha nel contratto di locazione alberghiera una larga fetta di sicurezza, che tuttavia in larga parte dipende dalla solidità finanziaria e dagli sviluppi economici della gestione alberghiera. Di massima è decisiva la forza sostenitrice dei profitti dell’hotel. Questa è da analizzare nei minimi particolari quando si tratta di un investimento in un immobile alberghiero. Il continuo possibile pagamento aziendale per un immobile alberghiero da parte del locatario al locatore si lascia di massima spiegare nei seguenti punti:

1. Deviazione del risultato aziendale dell’hotel secondo rilevanti documenti aziendali: accanto alle consuete azioni del gestore e alle spese il locatario dell’hotel dovrebbe sostenere il fondo di riserva per le inconsuete e incombenti ristrutturazioni interne (FF&E), anche quando ciò si trova in possesso del proprietario/locatario.
2. Stanziamento del possibile pagamento da parte del gestore alberghiero verso il locatario: il pagamento del gestore alberghiero raggiunge un premio di rischio per la gestione alberghiera; esso si trova spesso in una forchetta dal sei al dodici per cento della somma intera per la gestione. Ciò che resta del guadagno è a disposizione del locatario in linea di massima per pagare la locazione agli investitori e al locatore

Per spedire l’EBITDA del proprietario dell’immobile è necessario il pagamento della locazione pattuita per l’hotel per regolare l’annuale fondo di riserva per tetto e materia così come anche per gli investitori alberghieri/proprietari dell’immobile per le applicazioni da sostenere per l’immobile alberghiero (tasse, assicurazioni, ecc.).

In appoggio alle notizie della branca delle più importanti società alberghiere d’Europa (Germania, Austria, Svizzera, Italia, Gran Bretagna, Spagna e Francia) il valore dell’EBITDA del proprietario immobiliare/investitore immobiliare, è tra il 14,5% e il 21,5% della somma totale dell’hotel. Se si tratta di hotel di fama internazionale è possibile calcolare un valore più alto.

Il contratto di management alberghiero: chance e rischi

Il contratto di management alberghiero vale come legale proposta contraria al contratto di locazione. Accanto a ciò l’hotel manager si costringe a ricoprire il ruolo di gestore alberghiero, per una professionale visione dell’hotel stesso in mano e per conto di conti del proprietario immobiliare/dell’investitore. Spesso vengono firmati contratti per l’utilizzazione di marche aziendali dell’hotel nel quadro di contratti manageriali alberghieri e contratti di licenza (Hilton, Mercure, Pullmann, Novotel, Ibis, Sheraton, Ramada, ecc.). Il proprietario dell’immobile alberghiero riceve il risultato dell’azienda hotel (EBITDA del proprietario immobiliare) meno di massima le variabili di pagamento dell’azienda per il manager come rendita. Per quanto riguarda queste forme di contratto sostiene il proprietario immobiliare non solo le chance ma anche i rischi dell’investimento e della amministrazione dell’immobile alberghiero.

In appoggio alle notizie della branca delle più importanti società alberghiere d’Europa (Germania, Austria, Svizzera, Italia, Gran Bretagna, Spagna, e Francia) il proprietario del contratto di management riceve una percentuale di oltre il 19-21% della somma totale dell’azienda. Se si tratta di hotel di fama internazionale è possibile calcolare un valore più alto. La forchetta di rischio contro il contratto di locazione può raggiungere un 5% in più dei guadagni dell’azienda alberghiera e anche di più.

Consigli professionali per la scelta del contratto di gestione del vostro albergo li riceverete in ogni caso dagli esperti del turismo e consulenti turistici della società turistica di fama internazionale Auer/Springer & Partner (www.aspi.ag), o dal vostro agente immobiliare di ASP Hotel Brokers (www.aspimmo.com)..

In pratica sono in arrivo:

Contratti ibridi da contratti di locazione alberghiera e contratti manageriali

Contratti manageriali con risultati minimi di garanzia:

Nel caso di questa forma di contratto, una forma di successo dipendente, obbliga il gestore o il manager dell’hotel al raggiungimento di un preciso risultato aziendale. Per il proprietario alberghiero esiste la possibilità di ricevere un licenziamento speciale di diritto nel caso si abbia una permanente perdita delle performance.

Contratto manageriale con Cap:

Con la dicitura “Cap” si intende di regola una forma di conto perdita di riporto, sul quale scorrono continue perdite contro un valore preciso garantito dal datore manageriale (investitore, proprietario). Raggiunto il confine superiore di perdita, si conclude l’obbligazione di garanzia del manager, cioè del gestore alberghiero. Di regola si conviene tra proprietario e gestore alberghiero un calcolo di pareggio per il caso in cui si fossero delineati ulteriori guadagni generati.

Contratto manageriale con obbligo di “stare da parte”:

Il datore manageriale (investitore, proprietario) ottiene indistintamente al raggiungimento di un preciso valore aziendale dell’hotel il concordato stipendio da gestore. Nel caso di una temporanea perdita economica il suo stipendio può essere aggiornato, cioè spostato a tempi migliori dal punto di vista economico. Nel caso in cui la condizione di guadagno non migliora in un determinato periodo di tempo, il datore manageriale (investitore, proprietario alberghiero), si arroga il diritto di estinguere il contratto.

Il fabbisogno di regola per i contratti ibridi riguardanti gli immobili alberghieri sono arrovellanti chiaramente più alti dei contratti classici di gestione alberghiera. Per questo nel caso di contratti ibridi per immobili alberghieri, un’analisi generale e approfondita dal punto di vista giuridico – economico, delle configurazioni è indispensabile nei dettagli, e l’aiuto di esperti consulenti turistici è necessariamente consigliabile.

Presentazione e analisi dello scenario da parte di ASP Global Hotel Brokers

Nel caso di investimenti in un immobile alberghiero è indispensabile una fondata e dettagliata prognosi dell’atteso flusso di cassa da un hotel. Dall’atteso sviluppo del comunque rilevante mercato alberghiero deviato l’associazione turistica di fama internazionale ASPI AG – Auer, Springer & Partner International (www.aspi.ag), analizza diversi scenari per l’azienda alberghiera concorrente. Soprattutto elementare è la proiezione della plausibile cifra di locazione futura per la deviazione del valore immobiliare dell’hotel alla fine del tempo di conclusione di un contratto gestionale. Inoltre sono da analizzare i flussi di cassa, e i rischi contrattuali di gestione soprattutto dal punto di vista del rischio stesso. Può essere quindi stabilito che i criteri d’investimento per l’investimento alberghiero come esempio il tasso interno di ritorno (IRR) o il ritorno degli investimenti (ROI) bastano per l’investimento.

Consigli professionali e una analisi neutrale nel caso di una stampa di un contratto ibrido di gestione per il vostro immobile alberghiero li riceverete in ogni caso dagli esperti del turismo e consulenti turistici della società di fama internazionale Auer, Springer & Partner (www.aspi.ag), o dal vostro agente immobiliare di ASP Hotel Brokers (www.aspimmo.com).