Tipos de contratos de arrendamiento hotelero
„Contrato de arrendamiento, contrato de gestión, contratos de explotación
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El contrato de explotación hotelera: Criterio principal en caso de inversiones en inmuebles hoteleros / inmuebles gastronómicos
Los hoteles, complejos vacacionales e inmuebles hoteleros se caracterizan por cierta heterogeneidad, que no solo se debe a la diferencia de las categorías, al número de habitaciones, la localización de los hoteles o al equipamiento del hotel. Especialmente variadas son sobre todo las posibilidades de diseño con las que tanto el propietario del inmueble hotelero como el operador hotelero pueden regular su cooperación. Por eso el contrato de operador hotelero tiene en el caso de una inversión en un inmueble hotelero una importancia especial: El decide sobre la distribución de riesgos entre el propietario del inmueble y el operador hotelero.
Para el tipo de inversión en el inmueble es decisivo el contrato de explotación de un hotel. En el sector hotelero nacional e internacional son esencialmente dos tipos de contratos los que son elegidos como contratos de explotación hotelera: el contrato de arrendamiento o el contrato de gestión.
1.) Contrato de arrendamiento para un hotel: Inversión pasiva en un inmueble hotelero
El contrato de arrendamiento hotelero representa la inversión pasiva en un inmueble hotelero. El arrendatario del inmueble hotelero obtiene de esta manera beneficios del negocio hotelero, sobre todo de su actividad como subarrendatario de las habitaciones del hotel así como de otras instalaciones, y como prestador de otros servicios hoteleros. Sin embargo el inversor inmobiliario solamente puede contar con un éxito de inversión duradero si la cantidad del arrendamiento es y se mantiene de acuerdo con las costumbres del mercado. En este sentido el análisis del arrendamiento de acuerdo con las costumbres del mercado o posibles overrented o underrented alcanza un importancia especial.
Contrato de arrendamiento hotelero: El arrendatario de un hotel / un inmueble hotelero / inmueble gastronómico asume el riesgo
El contrato de arrendamiento hotelero sigue siendo en Europa el contrato de explotación hotelera más habitual. En este caso el propietario del hotel, arrendador del hotel pone a disposición del arrendatario el inmueble hotelero y todos los demás componentes del objeto a arrendar para el denominado usufructo. El arrendamiento en el caso de hoteles comprende generalmente también el equipamiento el FF&E (Furniture, Fixtures & Equipment) y muchas veces también el completo equipamiento necesario para el funcionamiento del hotel. Usufructo significa para el arrendador del hotel que regenta el hotel en nombre propio, para su propia cuenta y bajo su propio riesgo.
Como pagos de arrendamiento al propietario del inmueble se acuerdan para la cesión del hotel pagos fijos o variables, o una combinación de ambos. El inversor de un inmueble hotelero tiene en el caso de un contrato de arrendamiento hotelero un cierto grado de seguridad, que depende en gran parte de la solvencia y del desarrollo económico del operador hotelero. Pero en principio es determinante la rentabilidad del hotel. Antes de cualquier inversión en un inmueble hotelero ésta debe ser examinada exactamente. El posible pago de arrendamiento para un inmueble hotelero económicamente sostenible se puede determinar en principio según los siguientes pasos:
A. Derivación del resultado económico del hotel después de deducciones relevantes del operador:
Aparte de los gastos habituales del operador normalmente el arrendatario hotelero debería tener reservas para renuevas del equipo interior (FF&E) que se producen de forma irregular aunque éstas se encuentren en propiedad de propietario del hotel / arrendador del hotel
B. Planteamiento de la posible remuneración de explotación hotelera para el arrendatario hotelero:
La remuneración de explotación hotelera es igual a una prima de riesgo para el funcionamiento del hotel, que suele estar entre un seis y un doce por ciento de la facturación total del hotel. El arrendador del hotel dispone del importe restante de forma sostenible como máximo para los pagos de arrendamiento al inversor del hotel / arrendador del hotel.
Para determinar el EBITDA del propietario del inmueble debe ser allanado el pago del arrendamiento acordado para el hotel, con la reserva anual para gastos de edificio, así como con otros gastos del inversor del hotel / propietario del hotel para el inmueble hotelero (impuestos, seguros, etc.)
Siguiendo los informes del sector de las asociaciones hoteleras más importantes de Europa (Alemania, Austria, Suiza, Italia, Reino Unido, España y Francia) éste EBITDA del propietario del inmueble / inversor de hotel se encuentra alrededor del 14,5 y el 21,5% de la facturación total del hotel. Sin embargo en hoteles con marca internacional se constata muchas veces una divergencia significativa de estos datos.
2.) Contrato de gestión para un hotel: Gestión activa de un inmueble hotelero
Por el contrario el contrato de gestión de un hotel representa una inversión activa: no solo el inmueble hotelero deber ser gestionado de forma activa. La inversión implica sobre todo el funcionamiento operativo del hotel con todas las oportunidades y riesgos. La compañía gestora es para el propietario del hotel solamente "gerente de la empresa". El gerente obtiene normalmente una remuneración que depende del volumen de negocio y/o de las ganancias, y no asume casi ningún riesgo económico, ya que normalmente todo el personal excluyendo algún miembro del equipo directivo es empleado por el propietario.
Contrato de gestión hotelera: oportunidades y riesgos
El contrato de gestión hotelera es la contrapropuesta legal al contrato de arrendamiento hotelero. En éste el gerente del hotel u operador del hotel se compromete a un funcionamiento profesional del hotel por orden y cuenta del propietario del inmueble / inversor del hotel.
En el marco de los contratos de gestión hotelera se firman regularmente también contratos de licencia para la utilización de una marca de hotel (Hilton, Mercure, Pullmann, Novotel, Ibis, Sheraton, Ramada, etc.). El propietario del inmueble hotelero dispone del resultado económico del hotel (EBITDA del propietario del hotel) menos la por regla general, variable remuneración de explotación para el gerente, como rendimiento. En este tipo de contrato el propietario del inmueble asume tanto las oportunidades como también los riesgos de la inversión y del funcionamiento del inmueble hotelero.
Siguiendo los informes del sector de las asociaciones hoteleras más importantes de Europa (Alemania, Austria, Suiza, Italia, Reino Unido, España y Francia) el propietario logra en caso de un contrato de gestión, un EBITDA de más del 19-21% de la facturación total del hotel. Sin embargo en hoteles con marca internacional se constata muchas veces una divergencia significativa de estos datos. Por lo tanto la prima de riesgo puede, en comparación con el contrato de arrendamiento, alcanzar hasta un 5% y más del volumen de negocio del hotel.
Contrato de gestión hotelera con resultado mínimo garantizado:
En este tipo de contrato, una
forma de contrato basada en los rendimientos, el operador o gestor del hotel se compromete a alcanzar un determinado resultado económico. En el caso de que no cumpla este objetivo, su remuneración se reducirá en parte o totalmente. El propietario del inmueble puede tener el derecho especial de rescisión en caso de un rendimiento insuficiente duradero.
Contrato de gestión con cap:
Por cap se entiende por regla general un tipo de
cuenta de pérdidas, en la que se acumulan posibles coberturas insuficientes frente a un determinado resultado garantizado por el gerente (inversor del hotel, propietario del hotel). Al alcanzar un límite de pérdidas finaliza la obligación de garantía del gestor o del operador hotelero. Habitualmente se acuerda además un cálculo compensatorio correspondiente entre el propietario del hotel y el operador hotelero para el caso de excedentes generados más adelante.
Contrato de gestión con condición secundaria:
El gestor (inversor del hotel, propietario del hotel) recibe exclusivamente en caso de
alcanzar un determinado resultado económico del hotel la remuneración de operador acordada. En caso de un desequilibrio económico temporal se puede posponer su remuneración de operador y prorrogarse hasta tiempos económicamente más favorables. En el supuesto de que la situación de rentabilidad no mejore dentro de un periodo definido, al gestor (inversor del hotel, propietario del hotel) se le concede el derecho de rescindir del contrato.
3.) Los contratos híbridos que combinan el contrato de arrendamiento con el contrato de gestión tienen cada vez más relevancia
Entre los contratos de arrendamiento hotelero con un importe de arrendamiento fijo y los contratos de gestión basados en el rendimiento inmediato, existen numerosas posibilidades de contratos. Estas formas combinadas en parte denominadas como "contratos híbridos" obtienen una importancia cada vez mayor. También están difundidos los modelos graduales en los que se firma un contrato de arrendamiento entre el propietario del hotel y una compañía de explotación, mientras que la compañía de explotación mantiene un contrato de gestión con una empresa de marca.
Los contratos híbridos en el caso de inmuebles hoteleros conllevan a una distribución del riesgo adecuada
Los escenarios muestran que simples contratos hoteleros de arrendamiento fijo y simples contratos de gestión hotelera solo conllevan en muy pocos casos a una distribución razonable del riesgo económico y de los rendimientos entre las partes contratantes (propietario de hotel / operador de hotel). En tiempos económicamente favorables ninguna de las dos partes compartirá sin obligación contractual un crecimiento económico. Al igual lo es, en caso de un desarrollo del mercado desfavorable, para resultados negativos a consecuencia de un descenso del volumen de negocio y/o del aumento de gastos. Por eso son necesarias regulaciones compensatorias, los denominados componentes híbridos, en las que o bien se acerca el contrato de arrendamiento hotelero al contrato de gestión hotelera o viceversa. Se concluyen con la intención de conseguir una distribución de riesgo de forma uniforme entre el propietario del inmueble y el operador hotelero. Puede observarse, que por norma general solo se realizan evoluciones en el hotel si el operador del hotel cubre ciertos riesgos por seguridades o garantías.
La necesidad de regulación en contratos híbridos para inmuebles hoteleros es sin duda claramente más elevada que en los clásicos contratos de operadores hoteleros. Por eso en los contratos híbridos para inmuebles hoteleros es indispensable un detallado análisis legal y económico de las disposiciones respectivas y es aconsejable acudir a expertos turísticos experimentados.
Vista previa y análisis de escenario de ASP Global Hotel Brokers
En caso de inversiones en un inmueble hotelero o gastronómico es indispensable un pronóstico bien fundado y detallado de los esperados flujos de caja del hotel. Derivado del desarrollo esperado del respectivo mercado hotelero relevante, el asesor turístico líder a nivel internacional ASPI AG - Auer, Springer & Partner International (www.aspi.ag) aconseja analizar distintos escenarios para el funcionamiento del presente. Es fundamental la proyección del nivel de arrendamiento, que sea plausible en un futuro, para la derivación del valor del inmueble del hotel al final del periodo contractual del contrato de explotación. Más allá de eso, deben evaluarse los flujos de caja correspondientes al riesgo del contrato de explotación bajo los puntos de vista de riesgo. De esta manera se puede garantizar que los criterios de inversión para la inversión en hoteles como por ejemplo la Tasa Interna de Retorno (TIR) o el Retorno de inversión (ROI) de inversión son suficientemente fiables.
Usted recibe en cualquier caso asesoramiento profesional, neutral y adecuado a la hora de elegir y crear un contrato de arrendamiento, contrato de gestión o un contrato híbrido de explotación para su inmueble hotelero o gastronómico a través de los expertos y asesores turísticos de la asesoría turística líder a nivel internacional Auer, Springer & Partner (www.aspi.ag), o a través de su agente hotelero en ASP Hotel Brokers (www.aspimmo.com).
