Calcolo del prezzo di vendita di hotel e di immobili ad uso gastronomico

„Difficile, emozionale e spesso anche spiacevole e deludente: il calcolo del prezzo reale di vendita del vostro hotel o della vostra azienda per ospitare clienti!“

Individuazione del valore dell’hotel e dell’immobile gastronomico oppure: Qual è il valore del mio hotel/del mio immobile gastronomico in caso di vendita?

L’agente immobiliare di fama internazionale ASP Global Hotel Brokers darà qui dei suggerimenti, esempi pratici e semplici metodi di valutazione per stabilire in modo semplice il valore di un hotel a conduzione propria/ o dell’immobile per ospitare clienti, così da avere di esso un quadro generale, al quale ci si può riferire.

L’assegnazione del valore e il calcolo di esso per gli hotel è una materia molto complessa, poiché nel caso si tratti di hotel a conduzione propria, molte emozioni si vengono a formare durante gli anni di rinnovo e di allargamento, e fanno dell’hotel un quadro soggettivo e travisato! Questo lo afferma il Dkkfm.* Hubert Auer quale fondatore e consulente senior di Auer, Springer & Partner nel suo lavoro quotidiano con i proprietari di hotel.

I consulenti internazionali del turismo ASPI (Auer/Springer/Partner/International- www.aspi.ag) vennero fondati nel 1983 e hanno a disposizione innumerevoli sedi in diversi paesi. Nel corso dei trent’anni migliaia di perizie di fattibilità/studi di fattibilità per progetti alberghieri/allargamenti, perizie per il calcolo del valore di hotel, perizie sulla posizione, perizie sul marketing, ecc. per clienti in oltre 50 stati e hotel, catene di hotel, investitori molto conosciuti nella regione, nella nazione, e sul campo internazionale che hanno condotto per anni con successo in questi campi. Spesso gli hotel e le aziende ospitanti dalla fondazione, attraverso la ricostruzione, fino alla fioritura dell’azienda e infine alla vendita e alla consegna dell’hotel in nuove mani condotta con successo qualche volta da due o tre generazioni.

Il valore, cioè l’effettivo prezzo di vendita del proprio hotel da raggiungere spesso viene chiaramente sopravvalutato dai proprietari e dalle aziende, perché piegano la testa, all’abbondanza del possibile stanziamento del valore, (valori di bilancio, valore dell’assicurazione contro gli incendi, il valore stimato, la perizia delle sostanze, il valore della nuova costruzione, il prezzo per camere, ecc.) avvicinandosi sempre di più, il che rende in maniera ottimistica il loro patrimonio. Il momento della verità arriva tuttavia al più tardi, quando una vendita improvvisa viene condotta, bisogna trovare un partner che partecipi o un immobile di una banca deve essere assicurato.

Con circa 132.000 aziende turistiche, che al momento sono disponibili nel campo alberghiero  solo in Germania, Austria, Svizzera e nord Italia, il mercato per l’acquisto di aziende e la vendita di hotel, pensioni, trattorie, appartamenti e altri tipi di strutture ospitanti sono in grande fermento. Oltre a ciò, è importante considerare anche il valore di un’azienda come un tutt’uno secondo le disposizioni economiche dell’azienda.

Negli ultimi anni l’assegnazione di un valore all’azienda nella gastronomia e nel campo alberghiero è significativamente cresciuta. Da un lato i proprietari cercano un’acquirente per il loro immobile poiché non hanno più voglia di condurlo o non possono più. Qualche volta si è costretti a causa del peso del capitale esterno, di andare alla ricerca di un partner, o la banca finanziatrice obbliga la ricerca di un nuovo coproprietario/proprietario. Dall’altro lato nuove start-up giovanili offrono la possibilità a qualcuno che non ha esperienza nel campo alberghiero di rendersi indipendente. Il valore stabilito di un hotel o di un'altra azienda ospitante è di notevole importanza, se si tratta di alienazione, di partecipazione o di uscita di soci, motivo di consegna dell’azienda o fusione e naturalmente anche per quanto riguarda l’enorme credito, perché le ipoteche offerte sono principalmente una sicurezza per la raccolta dei crediti.

Accanto a ciò il proprietario di hotel ed immobili ospitanti stima molto spesso un valore troppo ottimistico della sua azienda nel giorno, dove purtroppo si orienta verso stanziamenti falsati. Negli ultimi tempi fu proferita parola anche per ciò che riguarda frequentemente la possibilità di assegnare un nuovo valore causa di un uso sovescio, per coprire le tacite riserve e attraverso nuovi valori di bilancio pareggiare in negativo il proprio capitale. Anche in questo caso bisogna stabilire un valore oggettivo dell’hotel, o dell’immobile gastronomico sulla base di un nuovo stanziamento.

Fare qualcosa per assegnare un valore all’hotel/all’immobile gastronomico

Per condurre una discussione reale è necessario fare chiarezza su alcune definizioni:

Valore di traffico (valore di mercato) di un hotel o di un’azienda ospitante:

Si tratta dell’importo che può essere raggiunto da un’immobile, un hotel/un’azienda ospitante, o un’azienda, quando può essere posta in vendita effettiva sul mercato in una normale transazione commerciale – senza attenzione ai rapporti insoliti o personali. A questo valore di stanziamento per hotel e immobili gastronomici acquirenti e venditori comprese le banche devono tenerne conto come base di partenza.

Il valore di rimpiego di un hotel o di un’azienda ospitante:

Questo è il valore che gli oggetti della struttura – e del capitale circolante di un hotel, cioè un’immobile gastronomico raggiungono. Lo stanziamento serve prevalentemente all’assicurazione contro gli incendi ed è poco utile per la determinazione del valore di un’azienda.

Il valore delle sostanze di un hotel o di un’azienda ospitante:

Le sostanze del patrimonio comprendono gli importanti fattori di produzione dell’azienda e fissano la capacità, di produzione delle merci e delle prestazioni. Il valore di un hotel viene fissato sulla base del volume di guadagno lordo, della cubatura e dell’area a disposizione.

Il metodo per determinare il valore delle sostanze si attiene solo in modo parziale al fissaggio del valore dell’hotel. Il valore delle sostanze è tutt’al più un valore d’aiuto importante, nel caso la situazione presa in considerazione, porti ad una possibile alternativa, cioè la liquidazione dell’azienda. Il valore di demolizione nel caso di scarsa rimuneratività segna di conseguenza un limite inferiore di calcolo del possibile valore.

Il valore del profitto (valore di successo futuro) di un hotel o di un’azienda ospitante:

I successi di una stimata capitalizzazione annuale futura di un’azienda producono il valore di un’azienda, cioè anche di un hotel, cioè di un’immobile ad uso gastronomico.

Decisiva è da parte degli hotel anche la disponibilità delle risorse con le quali possono essere raggiunti positivi riflussi. Base per la valutazione di un’azienda di immobili alberghieri sono perciò i risultati attesi negli anni successivi e le deviazioni degli incassi guadagnati o flussi di cassa.

Procedimento di valutazione per hotel e aziende ospitanti

Per la valutazione delle aziende come gli hotel, gli immobili alberghieri e le aziende ospitanti esistono diversi procedimenti, i cui risultati devono tuttavia servire in tutti i casi come punto di partenza da parte degli acquirenti e dei venditori. Normalmente l’azienda viene valutata nel suo insieme, dove sono da considerare i ritiri degli investitori, dei non necessari componenti dell’azienda, del potenziale non sfruttato, ristrutturazioni ed ampliamenti, danni e vantaggi, svantaggi economici, che possono presentarsi nei contratti, grazie a maggiorazioni o riduzioni.

Soluzioni pratiche nella valutazione degli hotel o delle aziende ospitanti con moltiplicatori

Per una prima valutazione generale di un possibile valore aziendale dell’hotel e delle aziende ospitanti vengono frequentemente usati dei metodi di calcolo, che per la maggior parte dei casi puntano ad un guadagno (al netto dell’IVA), o ad un possibile Gross Operating Profit (operativo guadagno dell’ordinario guadagno aziendale meno le spese operative). A causa dell’orientamento verso i guadagni mirati o i guadagni aziendali fluiscono riconoscibili riflessioni circa il valore del profitto.

Decisiva per la determinazione del valore dell’azienda/degli hotel/degli immobili alberghieri/delle aziende ospitanti è il raggiungimento dei guadagni futuri (fatturato e flussi di cassa).

Decisiva è dunque non la ricchezza dei valori patrimoniali a disposizione (sostanze) o il loro valore procurato, ma esclusivamente la capacità di attingere dai profitti futuri dell’azienda!!!

Alberghi per le ferie – immobili alberghieri – valutazione degli immobili gastronomici con l’aiuto di moltiplicatori

Categoria	Rapporto con il fatturato	Rapporto con il RA II*
3 stelle	Fatturato x fattore 1,8 - 2,0	RA II x fattore 8-10
3,5 stelle	Fatturato x fattore 1,9 - 2,3	RA II x fattore 8-10
4 stelle	Fatturato x fattore 2,0 - 2,5	RA II x fattore 8-10
4,5 stelle	Fatturato x fattore 2,3 - 2,8	RA II x fattore 10-13
5 stelle	Fatturato x fattore 2,8 - 4,0	RA II x fattore 12-16

*risultato aziendale senza interessi, secondo la riduzione per gli utilizzi

Lo stanziamento del valore di comparazione per gli hotel e le aziende ospitanti

Per informazioni circa le vendite eseguite di simili aziende alberghiere in simili luoghi lasciate che le cifre di avvicinamento si rifacciano alla capacità, le quali sono apposta usate per definire una cifra stimabile. Poiché si tratta di diversi luoghi, condizioni, dotazioni, funzionalità e stato di conservazione, si tratta qui naturalmente sempre di una cifra stimabile e approssimativa. I fattori che definiscono il valore (hotel stagionali, hotel cittadini, raggiungere le cifre di massimo sfruttamento, prezzi), non sono analizzate nello specifico.

Hotel/immobili ospitanti clienti in pratica vengono spesso chiaramente venduti al di sotto del prezzo originario, o perché come sempre rappresentano una preparazione individuale e in molti casi quando è ormai arrivato il momento di vendere, si presentano chiaramente perdite d’investimenti. Anche un utilizzo alternativo è spesso difficile o per niente possibile, grazie a donazioni e obblighi burocratici.

Stanziamento del valore medio di comparazione del prezzo d’acquisto per camera e calcolo del valore di un’immobile alberghiero

Categoria	Prezzo d’acquisto per stanza a seconda delle condizioni *	Prezzo originario *
3 stelle	da € 30.000 a 60.000	da € 65.000 a 90.000
3,5 stelle	da € 40.000 a 70.000	da € 75.000 a 120.000
4 stelle	da € 60.000 a 80.000	da € 110.000 a 175.000
4,5 stelle	da € 70.000 a 100.000	da € 125.000 a 180.000
5 stelle	da € 150.000 a 250.000 o più	da € 200.000 a 300.000 o più

* valido in Austria, Germania, Svizzera, Nord Italia (sud Tirolo). Per altri paesi e regioni sono validi altri valori di superficie e spese di costruzione messi a disposizione in qualsiasi momento dagli esperti del turismo ASPI AG, o dagli agenti immobiliari per alberghi di ASP Global Hotel Brokers. Queste sono valide in oltre 150 regioni europee e sono in ogni momento a disposizione da ASP.

Valore medio ottenuto dai due metodi di calcolo del valore del profitto e del valore comparativo – valore delle sostanze

1 x valore delle sostanze + 2 x valore dei profitti (guadagni e BE II)
diviso per 3

Il metodo del flusso di cassa scontato per la determinazione del valore di un hotel o di una struttura ospitante

Secondo l’esperienza dell’esperto di turismo Hubert Auer della ASPI AG nel corso degli anni la valutazione delle aziende specificatamente hotel e immobili alberghieri hanno subito in modo drastico sulla via dello sviluppo un orientamento del valore delle sostanze per ottenere un migliore successo o una riflessione riguardante l’orientamento dei profitti. Secondo il Dkkfm*. Auer, nessun procedimento preme su questo chiaramente, tranne il metodo internazionale DCF, il quale calcola direttamente il valore di un’azienda/un hotel/un’azienda ospitante/ecc. dal futuro pagamento delle eccedenze.

Se si suppone che un’azienda abbia solo obiettivi finanziari, allora il valore di un’azienda deriverà dai successi futuri dei raggiunti flussi di cassa. A questo punto si avvicinano gli attesi futuri flussi di cassa. Il loro valore contrario (valore contante) viene defiscalizzato. La somma di questi valori attuali e defiscalizzati danno il valore cercato dell’azienda. Ciò che qui suona come una teoria finanziaria, verrà spiegato con un semplice esempio pratico in un allegato PDF.

Riassunto per l’assegnazione di un valore di un hotel o di un’azienda ospitante

Come racconta il dott. Bodo Conte di Hardenberg, uno degli agenti dirigenti (Hotel Broker) della ASP Global Hotel Brokers, mai in passato gli hotel hanno cambiato così tanti proprietari come in questo momento. Nel 2014 il volume delle transazioni in Europa ha raggiunto l’enorme somma di 36 miliardi di €. Nonostante in questi numeri sono compresi città e catene alberghiere, è solo una questione di tempo, finché il fondo immobiliare si rivolge anche a questa cerchia numerosa di hotel più piccoli, poiché esistono condizioni manageriali per queste grandi aziende. In questo caso anche per altri scopi, dove il fissaggio del valore di aziende alberghiere pone una domanda essenziale, sono d’aiuto conoscenze generali riguardanti i metodi di assegnazione dei valori.

La valutazione di un’azienda è un compito complesso dal punto di vista economico, che nella pratica colpisce accanto alla definizione di un valore fisso anche aspetti fiscali e finanziari. Lo stanziamento dei valori presentati hanno calcolato il valore dell’azienda come tutt’uno, cioè senza riferimenti ai danni o ad altri oneri, e ogni proprietario di hotel/ proprietario di hotel e immobili gastronomici dovrebbe entrare per forza in contatto con un agente turistico professionale, un agente immobiliare di ASP Global Hotel Brokers, il quale sarà in ogni caso indipendentemente al suo fianco.

Ad ogni modo si parte dai valori dati di una media di un buono stato di conservazione dell’immobile  così come anche da un successivo uso nel quadro dei concetti aziendali esistenti. Proprio l’orientamento del fissaggio del valore di incasso e di cifra del profitto è molto chiaro secondo gli agenti di ASP Global Hotel Brokers, perché i valori insistenti in un’azienda non sono le sostanze bensì i raggiunti profitti. Non l’accumulo di volumi di costruzione bensì il successo economico è garante di una vendita avente successo dell’immobile alberghiero. In questo paragrafo si tratta degli enormi investimenti che spesso riguardano gli estremamente costosi wellness o le costose costruzioni di qualità in un hotel purtroppo colpito veramente da “investimenti arenati”. Una definizione non amata nel calcolo del valore di scambio di un hotel, un’ immobile alberghiero, un’immobile ospitante.

L’intero articolo insieme agli esempi di calcolo lo trovate cliccando sul seguente link:

http://www.aspimmo.com/deu_dyn_24.html

In ogni caso ogni venditore di hotel ed acquirente di hotel è ben consigliato, quando all’atto dell’acquisto o acquisto di un hotel/ di un immobile alberghiero/di un’azienda ospitante si rivolge dall’inizio ad un professionale esperto di turismo o un consulente turistico di Auer, Springer & Partner, un perito esperto di immobili alberghieri, o un esperto agente per hotel e aziende ospitanti di ASP Global Hotel Brokers.