Cálculo del precio de venta de inmuebles hoteleros y gastronómicos
„¡Difícil, emocional y muchas veces también desagradable y decepcionante: La determinación de un precio de venta realista para su hotel o su negocio de hostelería!“
La determinación de valor en el caso de inmuebles hoteleros y gastronómicos o: ¿Qué valor tiene (mi) un inmueble hotelero / gastronómico a la hora de la venta?
El agente hotelero líder a nivel internacional ASP Global Hotel Brokers le da consejos, ejemplos prácticos y métodos de valoración simples para poder realizar usted mismo una determinación de valor simplificada para un hotel de explotación propia/ inmueble gastronómico y poder tener así una idea de lo que le espera a uno.
La evaluación y estimación de valores de inmuebles hoteleros es un asunto especialmente delicado y difícil, ya que sobre todo en hoteles regentados por el propietario las emociones por la creación y el trabajo de desarrollo en el propio inmueble hotelero durante décadas, les hace tener una imagen subjetiva y distorsionada. Esto lo confirma continuamente Dkkfm. Hubert Auer como fundador y consultor sénior en Auer, Springer & Partner en su trabajo diario con propietarios de hoteles.
La asesoría turística internacional ASPI (Auer/Springer/Partner/International - www.aspi.ag) se ha fundado en 1983 y dispone de numerosas oficinas en distintos países. A lo largo de 30 años se han realizado miles de informes de viabilidad / Feasibility Studies para proyectos hoteleros / ampliaciones, informes de valoraciones para hoteles, informes de ubicaciones, informes de marketing, etc. para clientes en más de 50 países y se han acompañado muchos hoteles, cadenas hoteleras, inversores hoteleros regionales, nacionales e internacionales muy conocidos a lo largo de muchas décadas en muchos ámbitos. Muchas veces se han acompañado con mucho éxito a dos o incluso tres generaciones en sus hoteles y negocios hosteleros, desde su fundación, el desarrollo hasta la prosperidad del negocio y finalmente hasta la venta y la entrega del hotel en manos nuevas.
El valor o el precio real de venta calculado del propio hotel en muchas ocasiones se sobreestima por los hoteleros y empresas, porque tienden a escoger entre tantas valoraciones (valor en balance, valor del seguro contra incendios, valor estimado, informe sobre el rendimiento efectivo, valor del inmueble nuevo, precio por habitación, etc.) siempre el que represente su patrimonio de la forma más optimista. Pero la hora de la verdad llega a más tardar cuando se efectúa realmente la venta, se encuentra un socio, o cuando el objeto se le ofrece a un banco como garantía.
Con 132.000 empresas turísticas que en este momento están disponibles sólo en Alemania, Austria, Suiza y en el norte de Italia en el sector hotelero, el mercado está en movimiento para compras y ventas de empresas como hoteles, pensiones, hostales, casas de apartamentos y otros negocios de hostelería. Para ello la determinación del valor de una empresa en su conjunto es uno de los desafíos económicos.
La importancia de la valoración de empresas en la gastronomía y en la hostelería ha crecido en los últimos años. Por una parte las familias hoteleras, que han construido un negocio y que no quieren o no pueden seguir gestionándolo, buscan un comprador para su inmueble hotelero. A veces la alta carga de capital ajeno obliga a buscar socios, o el banco financiador presiona para que se busque un propietario nuevo o un copropietario. Por otra parte los empresarios jóvenes ambiciosos, en muchas ocasiones también profesionales de otro campo, buscan una posibilidad de hacerse autónomos en la hostelería. La determinación del valor de un hotel o de otro negocio de hostelería es necesaria a la hora de su venta, al entrar o salir un socio en vista de la entrega de negocios o fusiones y naturalmente también a la hora de la utilización de un importante crédito nuevo, porque las hipotecas ofertadas valen como seguridad principal para los créditos concedidos.
Los propietarios de hoteles e inmuebles gastronómicos estiman muchas veces el valor de su empresa de forma muy optimista, que lamentablemente está orientado hacia principios erróneos. En los últimos tiempos también se ha considerado la posibilidad de la revalorización con motivo de cambios de la forma legal de la empresa, para descubrir reservas tácitas y mediante nuevos valores en balance compensar un capital propio negativo. También en este caso la determinación objetiva del valor del hotel o del inmueble gastronómico es la base para un nuevo enfoque.
El mundo de las expresiones al valorar inmuebles hoteleros / gastronómicos
Para poder llevar un debate objetivo debe aclararse el mundo de las expresiones:
Valor comercial (valor en el mercado) de un hotel o negocio de hostelería:
Este es el importe de un inmueble, de un inmueble hotelero / un negocio de hostelería o de una empresa que se puede obtener en el mercado con una venta real en las relaciones comerciales habituales, sin tener en cuenta circunstancias inusuales o personales. Esta valoración para hoteles e inmuebles gastronómicos debe tenerse en cuenta para compradores y vendedores, así como bancos como base de garantía.
Valor de reposición de un hotel o negocio de hostelería:
Este es el valor, por el que se puede volver a recuperar objetos del activo fijo y del activo circulante de un hotel o inmueble gastronómico. Este principio sirve sobre todo para asuntos acerca del seguro contra incendios y para la determinación del valor de empresas es poco útil.
Valor del activo real de un hotel o negocio de hostelería:
El patrimonio abarca los factores de producción más importantes de la empresa y determina la capacidad con la que se pueden producir bienes y servicios. El valor de un hotel se determina sobre la base de la superficie bruta de planta o la cubicación y la superficie disponible.
El método del valor del activo real solo es en parte apropiado para la determinación de valor de inmuebles hoteleros. El valor del activo real tiene importancia como un valor de ayuda para considerar una situación en la que la liquidación de la empresa representa una posible alternativa. Por eso el valor residual en caso de falta de rentabilidad representa el límite inferior de una posible estimación de valor.
Valor capitalizado (valor de futuro éxito) de un hotel o negocio de hostelería:
Los éxitos capitalizados estimados para un futuro anuales de una empresa constituyen el valor de una empresa, por lo tanto también de un hotel o un inmueble gastronómico. Para ello es decisivo, en el caso de hoteles, la presencia de recursos con los que se pueden obtener de forma eficaz reflujos positivos. Por eso la base de evaluación empresarial de inmuebles hoteleros son los resultados de los siguientes años y los excedentes de ingresos o flujos de caja resultantes.
Procedimiento de evaluación en hoteles e inmuebles gastronómicos
Para la evaluación empresarial de hoteles, inmuebles hoteleros y negocios de hostelería existen distintos procedimientos, cuyo resultado solo sirve como punto de referencia para el comprador y el vendedor. Habitualmente se evalúa la empresa en su totalidad, teniendo en cuenta que hay que considerar por suplementos o reducciones retrasos en inversiones, elementos empresariales no necesarios, potencial desperdiciado, capacidad de expansión o ampliación, deudas, ventajas y desventajas económicas que pueden surgir de contratos.
Soluciones prácticas en la evaluación de hoteles o negocios gastronómicos con multiplicadores
Para la primera estimación aproximada de un posible valor empresarial de hoteles y negocios gastronómicos las personas prácticas utilizan muchas veces métodos que se basan en el posible volumen de negocio alcanzable (neto IVA) o un Gross Operating Profit adaptado (excedentes operativos de los ingresos de la empresa previa deducción de los gastos operativos). Debido a la orientación hacia un posible volumen de negocio alcanzable o los excedentes del negocio influyen pensamientos de valores capitalizados.
La capacidad de poder obtener futuros ingresos (volumen de ventas y flujos de caja) es decisivo para el valor de una empresa / hotel / inmueble hotelero / inmueble de hostelería.
Por lo tanto no es decisiva la cantidad de valores de capital presentes (capital) o el valor de reposición, sino únicamente la capacidad de poder obtener beneficios en un futuro!!!
Hostelería de vacaciones - inmuebles hoteleros / inmuebles gastronómicos valoración con ayuda de multiplicadores
| Categoría del hotel |
Relación al volumen de la facturación |
Relación al resultado económico II* |
| Negocio hotelero de 3 estrellas |
Facturación x Factor 1,8 - 2,0 |
Resultado económico II x Factor 8-10 |
| Negocio hotelero de 3,5 estrellas |
Facturación x Factor 1,9 - 2,3 |
Resultado económico II x Factor 8-10 |
| Negocio hotelero de 4 estrellas |
Facturación x Factor 2,0 - 2,5 |
Resultado económico II x Factor 8-10 |
| Negocio hotelero de 4,5 estrellas |
Facturación x Factor 2,3 - 2,8 |
Resultado económico II x Factor 10-13 |
| Negocio hotelero de 5 estrellas |
Facturación x Factor 2,8 - 4,0 |
Resultado económico II x Factor 12-16 |
*Resultado de explotación antes de intereses según la deducción por desgaste
Procedimiento del valor de referencia en hoteles o negocios de hostelería
De informaciones sobre ventas realizadas de negocios hoteleros similares en lugares parecidos se pueden recopilar valores aproximados referente a la capacidad, que sirven también para realizar una evaluación de valores. Debido a la diferencia de ubicación, estado, nivel de equipamiento, funcionalidad y estado de conservación se trata solamente de valores muy aproximados. Los factores que forman el valor (hostelería de verano, hostelería de ciudad, ocupación realizable, precios no se consideran más a fondo.
Los inmuebles hoteleros / inmuebles gastronómicos se negocian en la práctica muchas veces por debajo del precio de nueva construcción, porque casi siempre representan una construcción especial y en muchos casos muestran en el momento de la venta más o menos atrasos de inversión. El uso alternativo en muchos casos es difícil o imposible debido a las declaraciones y requisitos normativos.
Valoración de referencia precio por habitación para la determinación del valor de un inmueble hotelero
| Categoría del hotel |
Precio de compra por habitación
según estado * |
Valor de construcción nueva * |
| Negocio hotelero de 3 estrellas |
€ 30.000 hasta 60.000 |
€ 65.000 hasta 90.000 |
| Negocio hotelero de 3,5 estrellas |
€ 40.000 hasta 70.000 |
€ 75.000 hasta 120.000 |
| Negocio hotelero de 4 estrellas |
€ 60.000 hasta 80.000 |
€ 110.000 hasta 175.000 |
| Negocio hotelero de 4,5 estrellas |
€ 70.000 hasta 100.000 |
€ 125.000 hasta 180.000 |
| Negocio hotelero de 5 estrellas |
€ 150.000 hasta 250.000 o más |
€ 200.000 hasta 300.000 o más |
* válido para los países Austria, Alemania, Suiza, norte de Italia (Provincia autónoma de Bolzano) Para otros países y regiones son válidas otras valoraciones debido a otros principios de categorización, así como diferentes costes de suelo y construcción que los expertos turísticos de ASPI AG o los agentes hoteleros de ASP Global Hotel Brokers le explicarán detalladamente y con mucho gusto en cualquier momento. Puede consultarlos en ASP para más de 150 regiones europeas en cualquier momento.
Valor medio de los primeros dos métodos de valoración multiplicadores de valores capitalizados y valor de referencia - valor del activo real
1 x valor del activo real + 2 x valor capitalizado ( Volumen de negocio y resultado
diviso entre 3
El método Discounted-Cashflow para la determinación del valor de un hotel o un negocio de hostelería
Según el experimentado experto turístico Hubert Auer de ASPI AG la evaluación empresarial se ha desarrollado con el tiempo sobre todo en hoteles e inmuebles hoteleros de forma drástica alejándose de una reflexión orientada hacia el valor del activo real hasta una reflexión más orientada hacia el valor del éxito y el valor capitalizado. Ningún método lo muestra mejor según Dkkfm. Auer, que el método habitual internacional, que define el valor de una empresa / un hotel / un negocio de hostelería / etc. directamente pensando en los futuros excedentes estimados.
Si se supone que un empresario tiene objetivos financieros, el valor de la empresa se forma de los futuros y posibles éxitos alcanzables (flujos de caja). Para este objetivo se utilizan los futuros flujos de caja esperados. Se deducen los intereses no acumulados del valor actual. El importe de estos valores actuales de los que se deducen los intereses no acumulados representa el valor de la empresa. Lo que aquí suena muy teórico y financiero, se explica fácilmente en el PDF adjunto mediante un ejemplo práctico.
Resumen referente a la valoración de un hotel o un negocio de hostelería
Nunca antes habían cambiado tantos hoteles o inmuebles hoteleros el propietario como en los últimos años, dice Dr. Bodo Conde de Hardenberg, uno de los agentes hoteleros (hotel broker) directivos en ASP Global Hotel Brokers. El volumen de operaciones ha aumentado increíblemente en Europa hasta alcanzar 36 mil millones de euros. Aunque en estas cifras se recogen principalmente hoteles de ciudad y hoteles de cadenas, solo es cuestión de tiempo a que los fondos de inversión inmobiliaria se acercan más a la hostelería mediana, siempre y cuando existan negocios con una dimensión capaces de ser gestionados. Para este caso, pero también para todas las otras ocasiones, en las que la determinación del valor de empresas hoteleras representa un aspecto esencial, es útil tener al menos conocimientos básicos de los métodos de evaluación.
La evaluación de empresas es una tarea económica compleja, que abarca en la práctica aparte de una determinación del valor simple entre otras, también aspectos financieros y fiscales. Las valoraciones presentadas indican la calculación del valor del hotel en su conjunto, quiere decir sin consideración de deudas u otros cargos y todos los hoteleros / propietarios de hoteles e inmuebles gastronómicos debería dirigirse a un asesor turístico profesional, o agente hotelero de ASP Global Hotel Brokers, que le apoyará al respecto de forma independiente.
En cualquier caso en las cifras indicadas, se parte de un estado de conservación del objeto medianamente bueno, así como de un uso continuo en el marco del existente concepto del negocio. Precisamente la orientación de la determinación de valor hacia los ingresos y cifras de beneficios deja entrever claramente, según ASP Global Hotel Brokers que los factores del valor de una empresa no es el capital sino los ingresos que se pueden obtener con él. No es el volumen de construcción, sino el éxito económico la garantía para una venta exitosa y satisfactoria de un inmueble hotelero. En este contexto, las inversiones enormes en instalaciones wellness demasiado encarecidas o una calidad de mobiliario excesiva en hoteles son lamentablemente muchas veces "stranded investments". Un concepto que goza de pocas simpatías en la determinación del valor de un valor comercial de hoteles, inmuebles hoteleros e inmuebles gastronómicos.
Puede encontrar el artículo completo junto a ejemplos calculados en el siguiente link: http://www.aspimmo.com/deu_dyn_24.html
En cualquier caso cada vendedor de un hotel y también cada comprador de un hotel estará bien asesorado, si a la hora de la venta o compra de un hotel / un inmueble hotelero / un negocio de hostelería se dirige desde un principio a un experto o asesor turístico profesional de Auer, Springer & Partner, a un perito de inmuebles hoteleros, o a un agente inmobiliario especializado y con experiencia en inmuebles hoteleros y de hostelería de ASP Global Hotel Brokers.
