Расчет цены продажи отелей и гастро-недвижимости

„Сложно, эмоционально и часто также неприятно и неутешительно: Определение реалистичной цены продажи за Ваш отель или Вашу гастрономическую недвижимость!“

Определение стоимости гостиничной недвижимости и гастро- недвижимости

или: Сколько собственно стоит (мой) отель / моя гастро- недвижимость в продаже?

Ведущие международные гостиничные риелторы компании ASP Global Hotel Brokers дадут Вам указания, практические советы и поделятся простыми методами оценивания и упрощенного определения стоимости для  отеля / гостевой недвижимости, которыми Вы управляете самостоятельно, чтобы  у Вас создалось собственное представление об этом.

Расчет и определение стоимости гостиничной недвижимости - это особенно тонкая и щепетильная материя, так как как раз в отелях, эксплуатируемых владельцами, из-за многолетных восстановительно-ремонтных работ и проектно-конструкторских работ картина эмоциональным образом сильно субъективируется и сильно искажается! Этот факт также констатирует магистр делового администрирования Хуберт Ауер, учредитель и старший консультант компании Auer, Springer & Partner в его ежедневной работе с гостиничными владельцами.

Международная консалтинговая компания в сфере туризма АSPI (Auer/Springer/Partner/International - www.aspi.ag ) была основана в 1983 г. и располагает многочисленными офисами в различных странах. В течение более 30 лет были разработаны тысячи технико-экономических заключений/экспертиз / технико-экономических обоснований для гостиничных проектов, расширений, заключений по стоимости, заключений по расположению объекта, маркетинг-экспертиз и т. д. для клиентов в более чем 50 странах, и многие очень известные региональные, национальные и международные отели, гостиничные сети, гостиничные инвесторы получили сопровождение от компании в течение многих десятилетий во многих сферах. Мы также успешно курировали отели и гостинично-ресторанные предприятия от основания, построения предприятия и, наконец, вплоть до продажи и передачи отеля в новые руки через 2 или иногда даже более 3 поколений.

Стоимость или действительно достигаемая цена продажи собственного отеля часто явно переоценивается владельцем отеля и предпринимателями, так как они склоняются к тому, что из-за множества возможных ценностных образований (балансовая стоимость, страховая (от огня) стоимость, приблизительная стоимость, реальная стоимость, новообразованная  стоимость, цена на комнату, и т. д.) они могут привлечь того, кто в более оптимистичном свете представит их имущество.

Тем не менее, момент истины наступает только тогда, когда дело доходит до фактической продажи и поиска партнеров в долевом участии или предъявления кредитного обеспечения объекта в банке.

При примерно 132.000 туристических предприятий, которые функционируют в данное время в Германии, Австрии, Швейцарии и в Северной Италии в сфере гостиничного бизнеса, рынок для приобретения и продаж предприятий, отелей, пансионов, гостиниц, апартаментов и прочих гостинично-ресторанных объектов очень сильно развивается.  При этом учитывается определение размера стоимости предприятия в целом относительно производственно-экономических задач.

В течение последних лет значение оценки стоимости предприятия в гастрономии и гостиничном деле c одной стороны значительно возросло, семьи владельца отеля, которые построили предприятие и больше не желают или не могут вести дела, ищут покупателя для своей гостиничной недвижимости. Иногда бремя кредитов принуждает к тому, чтобы искать партнеров, или финансирующий банк настаивает на новом (со-)владельце. С другой стороны, честолюбивые молодые предприниматели, зачастую также начинающие любители в гостиничном деле, ищут возможность открыть свой собственный бизнес. Определение стоимости отеля или других гостиничных объектов необходимо при его отчуждении, при входе или выходе партнеров, относительно производственной передачи или слияний и, естественно, также при новых обширных получениях кредита, так как предложенные ипотеки используются в качестве гаранта надежности для предоставленных кредитов.

При этом владельцы отелей и гастро-недвижимости зачастую представляют слишком оптимистичную оценку стоимости своего предприятия, которая ориентируется, к сожалению, на ошибочные подходы. За последнее время также часто использовалась возможность переоценки относительно реорганизаций, чтобы обнаружить скрытые резервы и выровнять отрицательный собственный капитал новыми балансовыми показателями. Также в этом случае объективное определения стоимости отеля или гастро- недвижимости является основой для нового образования.

Система понятий/терминов при оценке гостиничной недвижимости / гастро-недвижимости

Для объективного обсуждения нужно чётко разбираться в системе понятий:

Рыночная стоимость отеля или гостинично-ресторанной недвижимости:

Это та сумма стоимости недвижимости/ гостиничной недвижимости, которую можно достичь на рынке при фактической продаже в обычных деловых кругах - без учёта нештатных или личных отношений. Это образование стоимости для отелей и гастро- недвижимости можно рассматривать для покупателей и продавцов, а также для банков как основу обеспечения.

Стоимость повторного приобретения отеля или гостиничной недвижимости:

Это стоимость, при которой могут быть вторично приобретены предметы основного капитала и оборотного капитала отеля или гастро- недвижимости. Этот подход служит преимущественно в целях страхования (от пожара), но едва ли помогает определению стоимости предприятия.

Реальная стоимость отеля или гостинично-ресторанной недвижимости:

Характер имущества охватывает важные факторы производства предприятия и определяет мощность, с которой могут производиться товары и услуги. Стоимость отеля определяется на основе общей брутто-площади этажей или кубатуры и находящейся в распоряжении основной площади.

Чистая прибыль с капитала (результативная в будущем) отеля или гостиничной недвижимости:

Оцененные капитализируемые ежегодные будущие успехи предприятия составляют стоимость предприятия, а также отеля или гастро-недвижимости. Очень важным для этого является наличие ресурсов, с помощью которых можно достичь продолжительных положительных обратных потоков. Поэтому основой оценки предприятия гостиничной недвижимости являются ожидаемые результаты последующих лет и исходящие из этого и имеющиеся в распоряжении избытки доходов или денежные потоки.

Способы оценивания отелей и гостинично-ресторанной недвижимости

Для оценки предприятия отелей, гостиничной недвижимости имеются различные способы, результат которых, тем не менее,  может служить во всех случаях только точкой опоры для покупателей и продавцов. Как правило, предприятие оценивается в его совокупности, причем остатки инвестиций, не необходимые составные части предприятия, неиспользованный потенциал, возможность демонтажа и расширения, долги и денежные преимущества или недостатки, которые можно отследить по договорам, нужно учитывать в виде доплат или скидок.

Практикуемые способы решений в оценке отелей или гостиничной недвижимости со множителями

Для первой грубой оценки возможной стоимости предприятия относительно отелей и гастрономических предприятий зачастую используются простые способы, которые в большинстве случаев базируются на достижимом обороте (нетто, НДС) или на возможной адаптированной валовой прибыли (оперативном избытке производственных доходов за вычетом оперативных расходов). К расчетам на основе достижимого оборота или излишков производства   относятся также соображения относительно капитализированной стоимости потенциальных доходов.

Решающее значение для стоимости предприятия / отеля / гостиничной недвижимости имеет способность достигать будущих доходов (оборотов и денежных потоков).

Таким образом, очень важным является не изобилие наличествующих имущественных ценностей (субстанция) или их стоимость приобретения, а исключительно способность получать доходы от предприятия в будущем!!!

Гостиничные обьекты для отдыха - гостиничная недвижимость / гастро-недвижимость. Оценка  с помощью множителей

Гостиничная категория	Отношение к обороту	Отношение BE II*
гостиничное предприятие категории 3 звезды	Oборот x Фактор 1,8 - 2,0	BE II x Фактор 8-10
гостиничное предприятие категории 3,5 звезды	Oборот x Фактор1,9 - 2,3	BE II x Фактор 8-10
гостиничное предприятие категории 4 звезды	Oборот x Фактор 2,0 - 2,5	BE II x Фактор 8-10
гостиничное предприятие категории 4,5 звезды	Oборот x Фактор 2,3 - 2,8	BE II x Фактор 10-13
гостиничное предприятие категории 5 звезды	Oборот x Фактор 2,8 - 4,0	BE II x Фактор 12-16

*Прибыль до вычета процентов, после учета амортизации

Методы сравнительной стоимости отелей или гостинично-ресторанных объектов

Из информации о проведенных продажах аналогичных гостиничных предприятий в похожих местах можно получить приближенные показатели по мощности, которые принципиально служат для того, чтобы составить стоимостную оценку. При этом из-за различия места, состояния, уровня оснащения, функциональности и степени сохранности, естественно, всегда речь идет только об очень грубых приближенных показателях. При этом факторы, образующие стоимость (сезонные гостиничные объекты, городские гостиничные объекты, достижимая нагрузка, цены), детально не анализируются.

Гостиничная недвижимость / гостинично-ресторанная недвижимость  на практике указывает отчетливо на новообразованные цены, так как они представляют почти всегда очень индивидуальную категорию и в большинстве случаев указывают в момент продажи на более или менее отчетливые инвестиционные задолженности. Также альтернативное использование зачастую сложно в связи с официальными уставами или же вовсе невозможно.

Образование сравнительной стоимости цены закупки за комнату для составления стоимости гостиничной недвижимости

Гостиничная категория	Покупная цена на комнату в зависимости от состояния *	Новая стоимость *
гостиничное предприятие категории 3 звезды	€ 30.000 дo 60.000	€ 65.000 дo 90.000
гостиничное предприятие категории 3,5 звезды	€ 40.000 дo 70.000	€ 75.000 дo 120.000
гостиничное предприятие категории 4 звезды	€ 60.000 дo 80.000	€ 110.000 дo 175.000
гостиничное предприятие категории 4,5 звезды	€ 70.000 дo 100.000	€ 125.000 дo 180.000
гостиничное предприятие категории 5 звезды	€ 150.000 дo 250.000 или больше	€ 200.000 дo 300.000 или больше

* действительно для стран: Австрия, Германия, Швейцария, Cеверная Италия (Южный Тироль). Для других стран и регионов, в связи с другими основами категоризации, а также другими земельными издержками и затратами на строительство, действуют другие ценностные образования, которые Вам охотно подробно изложат эксперты в сфере туризма ASPI AG  или гостиничные риелторы в компании  ASP Global Hotel Brokers. Информацию можно получить для более чем 150 европейских регионов в любое время в ASP.

Образование средней стоимости из первых двух методов определения стоимости  множители капитализированной стоимости потенциальных доходов и образование сравнительной стоимости - реальная стоимость

1 x реальная стоимость + 2 x капитализированная стоимость потенциальных доходов (оборот и BE II )
поделен на 3

Метод дисконтирования для определения стоимости отеля или гостиничного предприятия

Согласно опытному эксперту по туризму Хуберту Ауеру ASPI AG с течением времени оценка предприятия в случае гостиничной недвижимости осуществила характерное развитие от  ориентирования  на реальную цену до ориентирования на успех и на капитализированную стоимость потенциальных доходов. Никакой другой метод не отражает это более отчетливо, согласно г-ну Ауеру, магистру делового администрирования,  чем всемирно общеупотребительный метод дисконтирования (Discounted Cash Flow), который выводит стоимость предприятия / отеля / гостинично-ресторанного предприятия  и т. д. непосредственно из его ожидаемых в будущем доходов.

Если исходить из того, что у предпринимателя есть исключительно финансовые цели, стоимость предприятия будет образовываться из его продолжительно достижимых будущих успехов (денежных потоков). C этой целью принимаются во внимание в будущем ожидаемые денежные потоки. Они начисляются процентами от актуальной стоимости (текущей стоимости). Сумма этой начисленной с процентов текущей стоимости представляет как раз стоимость предприятия. То, что здесь звучит очень финансово-теоретическим, становится очень понятным на практическом примере в добавленном файле PDF.

Резюме по определению стоимости отеля или гостиничного предприятия

Никогда раньше не менялось столько владельцев отелей и гостиничной недвижимости как в течение прошедших лет, утверждает доктор Бодо граф фон Гарденберг, один из ведущих гостиничных маклеров компании ASP Global Hotel Brokers. Объем транзакций достиг в 2014 г. в Европе огромного размера в 36 млрд. евро. Хотя в этих цифрах главным образом затронуты городские и сетевые отели, это только вопрос времени, когда фонды недвижимости также в увеличенном объеме обратятся к гостиничному бизнесу среднего уровня, пока существуют способные к менеджменту размеры предприятия. Тем не менее, на этот и другие случаи, когда установление стоимости гостиничного предприятия представляет собой центральный вопрос, помогут, по меньшей мере, небольшие знания общеупотребительных методов оценки.

Оценка предприятия - это комплексное производственно-экономическое задание, которое на практике наряду с чистым установлением оценки, включает, кроме всего прочего также налоговые и финансовые аспекты. Представленные подходы оценки  предполагают расчёт стоимости предприятия в целом, т.е. без учёта долгов или прочих нагрузок, и каждый владелец отеля / отелей и гастро- недвижимости должен непременно обратиться к профессиональному консультанту в сфере туризма или к гостиничному риелтору компании ASP Global Hotel Brokers,  который независимым образом поможет ему в этом.

В любом случае, в указанных цифрах нужно исходить из в среднем хорошей сохранности объекта, а также из дальнейшего использования в рамках существующей концепции эксплуатации производства. Как раз ориентирование на индексы доходов и прибыли при установлении цены очень чётко объясняет, согласно ASP Global Hotel Brokers, что факторами, формирующими  стоимость предприятия, является не столько характер предприятия (субстанция), сколько достижимые доходы. Не объем строительства, а экономический успех является гарантом успеха продажи гостиничной недвижимости.

В связи с этим, чрезмерные инвестиции в слишком дорогие спа-учреждения  или непомерно дорогое оборудование  в отелях можно зачастую рассматривать, к сожалению, действительно как  "инвестиции севшего на мель". Особенно нелюбимое понятие в определении стоимости отелей и гостиничной недвижимости.

Вы найдёте полную версию статьи вместе с примерами расчетов по следующей ссылке: http://www.aspimmo.com/deu_dyn_24.html

Тем не менее, каждый гостиничный продавец, а также каждый гостиничный покупатель будет достаточно хорошо проконсультирован, если с самого начала при продаже или приобретении отеля / гостиничной недвижимости обратится к профессиональному эксперту по туризму или консультанту по туризму компании Auer, Springer & Partner, экспертa в сфере гостиничной недвижимости, или опытному профессиональному риелтору ASP для отеля и гостиничной недвижимости.