Termini e Condizioni Generali per la locazione o l’acquisto di immobili ad uso alberghiero

„La trasparenza e il rispetto degli accordi sono all’atto dell’acquisto e della locazione di immobili alberghieri e ristorativi molto importanti. Le nostre condizioni pretendono chiarezza e pongono nero su bianco i punti salienti del nostro rapporto con Voi!“

Termini e Condizioni Generali ASP Global Hotel Brokers per acquirenti e locatari:

L’amministratore delegato della ASPI AG di Sarnen/Svizzera o il dirigente della ASP Strategy Consultants Ltd.- filiale tedesca di Monaco di Baviera – è sempre disponibile a fornire chiarimenti ai suoi clienti circa i termini e le condizioni di seguito riportate.

1. Incarico. Le nostre attività sono rivolte alla documentazione e/o negoziazione di contratti. Svolgiamo i nostri incarichi con precisione, garantendo un punto di vista imparziale nel pieno interesse dei nostri clienti e nel rispetto dei principi e delle pratiche commerciali universalmente riconosciute.
2. Nozione preliminare. Se gli immobili/progetti offerti dalla ASP sono già noti occorre comunicare entro 5 giorni chi e in quale momento ha già proposto l’immobile/il progetto, altrimenti il destinatario riconoscerà l’offerta della ASP come la causa di un eventuale successiva stipulazione del contratto.
3. Cumulo delle provvigioni per acquirenti e locatari. La nostra provvigione ci è dovuta nella misura in cui, tramite la nostra intermediazione o sulla base della nostra documentazione, viene concluso un contratto ove sia sufficiente una concausalità. La provvigione è dovuta al momento del ricevimento della fattura. Inoltre la nostra provvigione è dovuta quando un potenziale acquirente/locatario fa un’offerta vincolante di acquisto/locazione, e questa viene accettata dal venditore/locatore. Inoltre:
   3.1 il nostro diritto alla provvigione permane anche quando il contratto stipulato decade per via di una condizione risolutiva o non trova esecuzione a causa di un diritto di recesso o per qualsiasi altro motivo.
   3.2 Ugualmente il nostro diritto permane quando il contratto viene concluso in un secondo momento o in base ad altre condizioni, o quando al posto dell’attività da noi offerta viene realizzata un’attività sostitutiva, la quale subentra, in termini di successo commerciale, al posto dell’attività originariamente prevista (ad esempio: acquisizione mediante ripartizione, scambio, espropriazione, diritto di prelazione, acquisto/locazione/affitto di quote ideali o reali, ecc.).
   3.3 Un diritto alla provvigione sussiste anche quando al posto di un contratto di vendita viene concluso un contratto di locazione/affitto/un contratto di vendita dell’affitto, o simile, oppure nel caso in cui, al posto di un contratto di affitto/locazione viene stipulato un contratto di vendita. In questo caso l’importo della provvigione verrà adeguato al punto 4 dei presenti Termini e Condizioni Generali. Vista la natura di contratto di vendita/affitto basato su provvigione, la stipulazione del contratto avverrà mediante una persona fisica o giuridica avente un legame stretto, legami giuridici permanenti o legami personali con i clienti/le parti interessate all’origine.
   3.4 Un diritto alla provvigione sussiste esplicitamente anche quando un acquirente acquista/affitta dal venditore un immobile a un prezzo significativamente più basso o a condizioni diverse da quelle offerte dalla ASP.
   3.5 Nei contratti a condizione sospensiva la provvigione è dovuta al momento della conclusione del contratto, indipendentemente dal verificarsi o meno della condizione sospensiva. Siamo esonerati da tale disposizione in base all’art. 652 BGB.

Siamo autorizzati a rappresentare dietro compenso e senza restrizioni anche l’altra parte contrattuale.

4.A  Importo della provvigione per commercianti/aziende/istituzioni. L’importo della provvigione di vendita/locazione/affitto è indicato direttamente negli immobili e nelle rispettive brochure e pubblicazioni. E’ possibile anche concordare tassi di provvigione differenti. Farà comunque fede obbligatoriamente l’accordo preso tra le parti in forma scritta. In sostanza farà fede la seguente provvigione – più il rispettivo importo dell’Iva applicabile:

4.A1 In caso di acquisto e vendita di aziende o partecipazioni di società da parte dell’acquirente, è previsto il 5% (cinque di cento) calcolato sul valore del contratto. La relativa aliquota applicabile per ogni immobile è indicata nella brochure e nell’offerta di ciascun immobile.

4.A2 In caso di affitto e locazione di locali commerciali da parte dell’affituario/locatario:

a) per i contratti di durata fino a 5 anni, 4 mensilità come tariffa minima;

b) per i contratti di durata più lunga, 5% (cinque per cento) del canone di affitto attribuibile alla durata totale del contratto di locazione, fino a un massimo di 10 anni di locazione, ma non inferiore a 4 mensilità;

c) per i contratti con diritto di prolungamento occorre aggiungere l’opzione durata del contratto, indipendentemente dalla successiva tutela e scadenza del contratto. L’importo massimo del paragrafo precedente trova qui applicazione.

d) Se il contratto di locazione/affitto non prevede il pagamento di un canone, come base per il calcolo della provvigione (ai sensi delle disposizioni 4.A2 a.)/4.A2. b), si prenderà come riferimento il canone di affitto/locazione che normalmente verrebbe applicato a un immobile simile. La relativa aliquota applicabile per ogni immobile è indicata nella brochure e nell’offerta di ciascun immobile.

4.A3 In caso di acquisto di una casa o un terreno, l’acquirente verserà il 5% (cinque per cento) calcolato sul prezzo di acquisto totale offerto. La relativa aliquota applicabile per i singoli immobili è indicata nella brochure e nell’offerta di ciascun immobile.

4.A4 In caso di cessione/donazione/trasferimento/presentazione  o simili, l’usufruttuario verserà il 5% (cinque per cento) calcolato sul valore consueto nel mercato locale, oppure, qualora non si riesca a raggiungere un accordo tra noi e l’usufruttuario, tale valore verrà determinato da un esperto indipendente in base al valore di mercato. La relativa aliquota applicabile per i singoli immobili è indicata nella brochure e nell’offerta di ciascun immobile.

4.A5 In caso di erogazione di finanziamenti o di assistenza nella preparazione di un piano di finanziamento di successo, l’acquirente/usufruttuario  verserà il 2,3% (2,3 per cento) calcolato sul valore del finanziamento.

4.A6 In caso di enfiteusi derivante da diritto ereditario di superficie, verrà versato il 5% (cinque per cento) calcolato sul valore del terreno/immobile e su quello del contratto di locazione in corso (ai sensi del 4.A2 b). La relativa aliquota applicabile per i singoli immobili è indicata nella brochure e nell’offerta di ciascun immobile.

4.A7 In caso di diritto di prelazione il titolare verserà l’1% (un per cento) calcolato sul valore di mercato del bene.

4.A8 In caso di sviluppi del progetto, il responsabile del progetto/costruttore verserà il 2,5% (2,5 per cento) della somma di investimento totale prevista. La relativa aliquota applicabile per i singoli immobili è indicata nella brochure e nell’offerta di ciascun immobile.

4.A9 I valori utilizzati per il calcolo della commissione, ai sensi dei paragrafi dal 4.A1 al 4.A8, aumentano in base al valore di ulteriori pagamenti in denaro collegati alla transazione in questione, in particolare i pagamenti in un’unica soluzione, somme destinate a buone uscite e indennità (ad esempio per attrezzature, key money, assunzioni di personale ecc.) e in base all’importo IVA previsto per legge.

4.A10 Se nel caso in cui in altri paesi sussistano per legge limiti di commissioni più bassi di quelli ivi citati per i punti dal 4.A1 al 4.A8, questi dovranno essere esplicitamente concordati.

4.B Importo della commissione d’acquisto per privati.

L’importo della commissione per acquirente/locatario/affittuario è indicato direttamente nella descrizione degli immobili e nelle relative brochure e pubblicazioni. E’ possibile anche che vengano applicati tassi di commissione differenti da concordare. Tuttavia in questi casi è obbligatorio il consenso reciproco (per iscritto) delle parti. In via generale si applica la seguente commissione, inclusiva di IVA:  

4.B.1 In caso di acquisto e vendita di aziende o partecipazioni di società, da parte dell’acquirente si applica una commissione pari al 5,95% (5,95 per cento) calcolato in base al valore del contratto. La relativa aliquota applicabile per i singoli immobili è indicata nella brochure e nell’offerta di ciascun immobile.

4.B.2 In caso di affitto e locazione di locali commerciali da parte dell’affittuario/locatario:

1. Per i contratti di durata fino a 5 anni, importo minimo di 4,76 mensilità;
2. Per i contratti di durata maggiore, 5,95% (5,95 per cento) del canone di affitto corrispondente alla durata totale del contratto di locazione, fino a un massimo di 10 anni di locazione, ma non inferiore a 4,76 mensilità;
3. Per i contratti con diritto di opzione di rinnovo, sussiste l’opzione di durata del contratto, indipendentemente dalla successiva tutela. In questi casi si applica l’importo massimo descritto nel paragrafo precedente.
4. Qualora un contratto di locazione/affitto abbia luogo senza il pagamento di un canone/mensilità in corso, per questo tipo di immobili si prende normalmente il canone di locazione/affitto mensile come base per il calcolo delle commissioni, ai sensi del punto 4.B.2 a)/4.B.2 b). La relativa aliquota applicabile per i singoli immobili è indicata nella brochure e nell’offerta di ciascun immobile.

4.B.3 In caso di acquisto di casa e terreno, l’acquirente verserà il 5,95% (5,95 per cento) calcolato sul prezzo di acquisto totale ricevuto. La relativa aliquota applicabile per i singoli immobili è indicata nella brochure e nell’offerta di ciascun immobile.

4.B.4 In caso di cessione/donazione/trasferimento/presentazione o simili, l’usufruttuario verserà il 5,95% (5,95 per cento) calcolato sul valore consueto nel mercato locale, oppure, qualora non si riesca a raggiungere un accordo tra noi e l’usufruttuario, tale valore verrà determinato da un esperto indipendente in base al valore di mercato. La relativa aliquota applicabile per i singoli immobili è indicata nella brochure e nell’offerta di ciascun immobile.

4.B.5 In caso di erogazione di finanziamenti o di assistenza nella preparazione di un piano di finanziamento di successo, l’acquirente/usufruttuario verserà il 2,737% (2,737 per cento) calcolato sul valore del finanziamento.

4.B.6 In caso di enfiteusi derivante dal diritto ereditario di superficie, verrà versato il 5,95% (5,95 per cento) calcolato sul valore del terreno/immobile e del contratto di locazione in corso (ai sensi del 4.B.2 b). La relativa aliquota applicabile per i singoli immobili è indicata nella brochure e nell’offerta di ciascun immobile.

4.B.7 In caso di concessione del diritto di prelazione, il titolare verserà l’1,19% (uno per cento) calcolato sul valore di mercato del bene.

4.B.8 In caso di sviluppi del progetto, il responsabile del progetto/costruttore verserà il 2,975% (2,975 per cento) della somma di investimento totale prevista. La relativa aliquota applicabile per i singoli immobili è indicata nella brochure e nell’offerta di ciascun immobile.

4.B.9 I valori utilizzati per il calcolo della commissione sono ai sensi dei paragrafi dal 4.B1 al 4.B8 aumentano in base al valore di ulteriori pagamenti in denaro collegati alla transazione in questione, in particolare i pagamenti in un’unica soluzione, somme destinate a buone uscite e indennità (ad esempio per attrezzature, key money, assunzioni di personale, ecc.) e in base all’importo IVA previsto per legge.

4.B.10 Nel caso in cui in altri paesi sussistano per legge limiti di commissioni più bassi di quelli ivi citati per i punti dal 4.B1 al 4.B8, questi dovranno essere esplicitamente concordati.

5. Obblighi d’informazione dell’acquirente/locatario.

Se sulla base della nostra attività hanno luogo trattative dirette tra le parti, la nostra attività deve essere menzionata. Siamo inoltre tenuti a conoscere immediatamente il contenuto delle trattative e abbiamo il diritto di:

5.1. presenziare alla stipula del contratto: le date ci devono essere comunicate tempestivamente.
5.2. Ottenere il rilascio di una copia della trascrizione del contratto e di tutti gli accordi accessori relativi ad esso.
5.3. Nominare le parti contraenti mediante il committente al momento della stipulazione del contratto

6. Offerte. Le nostre offerte vengono fatte al meglio delle conoscenze di cui disponiamo, tuttavia esse dipendono dalle informazioni forniteci dall’offerente, della cui veridicità non siamo responsabili. Le nostre offerte sono in genere non vincolanti e facoltative. Errori, fatto salvo il venduto, l’affitto o le locazioni, sono espressamente riservati.

7. Servizi di consulenza separati. Se un committente dovesse richiedere i nostri servizi di consulenza senza darci l’incarico di intermediazione o di documentazione per la stessa attività, addebiteremo delle spese di consulenza a tempo, pari a una tariffa oraria di € 300 più IVA, che in caso di successo corrisponde ad almeno il 5% del valore ottenuto per il committente (ad es. riduzione del canone di affitto o delle spese).

8. Appuntamenti per visite. Visite e presentazioni di immobili sono in generale gratuite per i potenziali acquirenti o locatari. Tra l’agente immobiliare e il potenziale acquirente/locatario verranno fissati visite/colloqui vincolanti direttamente presso l’immobile o in qualsiasi altro luogo concordato e confermato. Qualora il potenziale acquirente/locatario per qualsiasi motivo non si presentasse alla visita/colloquio, oppure comunicasse la disdetta troppo tardi (prima della partenza, prima di prenotare voli, di noleggiare auto, interpreti, ecc.) sarà tenuto a sostenere tutti i costi relativi all’appuntamento (spese di viaggio, costo dell’agente e, eventualmente, anche del proprietario).

9. Possesso del sito. Questo sito è sotto il controllo e la proprietà della società ASPI AG con sede in Svizzera. I soggetti interessati che visitano questo sito da altre località sono tenuti ad agire in conformità alle leggi applicate in Svizzera.

10. Luogo di adempimento, foro competente, legge applicabile. Se il committente è un commerciante, il luogo di adempimento e il foro competente per tutte le transazioni eseguite dalla ASPI AG è Sarnen (in base al diritto svizzero), oppure Monaco di Baviera per tutte le transazioni eseguite dalla ASP Strategy Consultants Ltd. (esclusivamente in base al diritto tedesco). Se il committente è un privato, si applicano le rispettive legislazioni. Ovviamente verranno osservate le legislazioni in materia di acquisto di immobili valide nel paese in cui l’immobile è situato. Ad esempio la “clausola sospensiva” per gli acquisti immobiliari in Francia.

11. Clausola liberatoria. Se le parti contraenti sono ritenute invalide, non verrà comunque pregiudicata la validità delle restanti disposizioni, pertanto al posto delle eventuali disposizioni non valide subentreranno le norme giuridiche.

12.

Diritti della ASPI AG e società affiliate. La ASPI AG e ogni altra società da essa controllata, hanno il diritto di rivendicare qualsiasi richiesta sulla base di questi Termini e Condizioni Generali. Escluse le parti interessate nessun’altra parte è autorizzata a utilizzare le informazioni ottenute tramite nostro sito web. Viene altresì negata la possibilità di esercitare diritti su tali informazioni o di utilizzare le descrizioni degli immobili presenti nel sito web.

Questi termini e condizioni sostituiscono ogni precedente accordo. Per prendere visione dei termini e delle condizioni aggiornate, si prega di visitare il nostro sito web all’indirizzo www.aspimmo.com dove sono ordinati in base al ramo di attività. Status: 01/2015

Hospitality and Leisure Real Estate Brokers and Advisors

ASPI AG, 6060 Sarnen/Switzerland

ASP Strategy Consultants Limited, 80539 Munich/Germany

Ho letto in maniera scrupolosa questi Termini e Condizioni Generali e dichiaro di accettarli.

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